ארכיון ריביות ומדדים - פורטל משתכן

הוזלת סכום ההחזר החודשי על ההלוואות בחשבון הבנק

פורטל משתכן — Sun, 28 May 2023 19:52:28 +0000

ההחזר החודשי שלכם במשכנתא זינק בשנתיים האחרונות בעקבות עליית ריבית הפריים ומדד המחירים לצרכן? אתם לא לבד. משקי בית רבים מעידים על עלייה של עד 1,500 שקלים ויותר בהחזר החודשי במשכנתא והלוואות נוספות בחשבון העובר ושב. איך ניתן להתמודד עם עליית הריבית ומהו פתרון איחוד ההלוואות המסחריות בחשבון שלכם?

הריביות במגמת עלייה

בשנתיים האחרונות ובעקבות המצב הכלכלי בעולם, האינפלציה מזנקת מדי חודש ועומדת על מעל ל- 5% בשנה האחרונה. ואם לא די בכך, אז גם ריבית הפריים שמתבססת על ריבית בנק ישראל זינקה 9 פעמים ברציפות עד לכדי 6%.

ריבית הפריים קשורה באופן ישיר לריבית בנק ישראל אותה קובע נגיד בנק ישראל עד 8 פעמים בשנה. אם בשנים האחרונות שלפני הקורונה היינו עדים לסביבת ריבית של 0%, הרי שכעת אנחנו צריכים להיערך מחדש בכל מה שקשור להלוואות בחשבון הבנק שלנו וגם להחזרי המשכנתא שזינקו בשנתיים האחרונות עד לכדי 1,500 שקלים ויותר.

איך תתמודדו עם עליית הריבית?

אם גם אתם מרגישים במאבק תמידי על מנת לעמוד בסכום החזר המשכנתא החודשי והלוואות בחשבון העובר ושב שלכם, חשוב שתדעו שעומדות לרשותכם אפשרויות להקל על המצב הפיננסי שנוצר בעקבות עליית הריבית.

מהי משכנתא לאיחוד הלוואות ופריסה מחודשת?

אחת האפשרויות שעומדות לרשותכם היא איחוד הלוואות בחשבון הבנק שלכם להלוואה אחת בעזרת משכנתא לכל מטרה ופריסה מחודשת של ההלוואה לתקופה ארוכה יותר.

כך תוכלו להוזיל את סכום ההחזר החודשי ולשלוט בנטל הכלכלי שנוצר בעקבות עליית הריביות והמדדים בשנה האחרונה.

מה גובה המימון שתוכלו לקבל לאיחוד הלוואות?

אחוז המימון שתוכלו לקבל לטובת משכנתא לאיחוד הלוואות זהה לזה שתקבלו במשכנתא לכל מטרה. מבחינת הבנקים תוכלו לקבל משכנתא של עד 50% משווי הנכס שלכם, אך במציאות של היום לעתים סכום המימון שתוכלו לקבל מהבנקים לא יספיק לטובת איחוד ההלוואות שלכם ותצטרכו להיעזר במימון חוץ בנקאי שאינו מוגבל לרגולציה הבנקאית ועד ל – 85% משווי הנכס שלכם על פי הערכת שמאי.

מה היתרונות באיחוד הלוואות?

היתרון הראשי הוא הוזלת סכום ההחזר החודשי על ההלוואות שאתם משלמים מעבר למשכנתא, אך לא מדובר ביתרון היחידי. לא מעט אנשים משלמים על הלוואות שלקחו מחברות כרטיסי האשראי ומוצרים משלימים בשיעורי ריבית גבוהים מזו שתקבלו על משכנתא לכל מטרה.

האם קיימים חסרונות בתהליך?

לא ניתן להבטיח שאיחוד הלוואות יפתור את הבעיות שלכם, ואחד הדברים שחשוב להבין הוא שכדאי להכיר בעובדה שאיחוד ופריסה מחדש של כל ההלוואות שלכם הוא רק חלק מהפתרון המלא, וברגע שאתם משתמשים בו פעם אחת, הסבירות שתוכלו להשתמש בו שנית נמוכה מאד. ולכן מומלץ ללכת לתהליך בליווי של יועץ משכנתאות שיידע לעזור לכם לתכנן את כושר ההחזר הפיננסי שלכם ולנתח את ההוצאות שלכם, והכי חשוב להבטיח שהמשכנתא שתקבלו תהיה מתאימה לצרכים שלכם ותמנע מכם הסתבכות כלכלית נוספת.

לסיכום

הפתרון להוזלת סכום ההחזר החודשי קיים, אך אינו פתרון שניתן להקל בו ראש וצריך לבצע אותו בתכנון רב ולאחר אפיון פיננסי מעמיק בו אתם פורטים את כל ההכנסות וההוצאות שלכם ויוצרים מתווה להתנהלות תקינה בעתיד.

מומלץ להיעזר ביועץ משכנתאות שיידע לנתח את מצבכם והמטרות שלכם ולהתאים את תמהיל המשכנתא החדשה לצרכים שלכם, לתוכניות שלכם והכי חשוב: ליכולת הכלכלית שלכם.

מעוניינים בשיחה עם יועץ משכנתאות מצוות המומחים שלנו? השאירו פרטים ויועץ משכנתאות יחזור אליכם לשיחת ייעוץ ראשוני ללא התחייבות.

הפוסט הוזלת סכום ההחזר החודשי על ההלוואות בחשבון הבנק הופיע לראשונה ב-פורטל משתכן .

עמלת פירעון מוקדם במשכנתא: מהי העמלה ואיך ניתן לצמצם אותה?

פורטל משתכן — Sun, 28 May 2023 07:52:54 +0000

ראשית, חשוב שתדעו כבר עכשיו שעל אף שרבים סבורים שעמלת פירעון מוקדם במשכנתא היא עמלה אחת, למען האמת העלות שנשלם בגין הפירעון המוקדם תהיה מורכבת מ- 4 עמלות שונות. ישנם מסלולים מסוימים בהם לא נצטרך לשלם עמלת פירעון מוקדם ותנאים מקדימים שיכולים לעזור לכם לצמצם את התשלום שתשלמו בגין סילוק המשכנתא או ביצוע הפירעון.

אילו עמלות קיימות בתהליך סילוק או פירעון מוקדם של המשכנתא?

עמלה תפעולית – עבור הפעולה הבנקאית, ביצוע הוראת הסילוק, תשלמו עמלה תפעולית של כ – 60 ₪. לסכום המשכנתא אין השפעה על העלות הזו. מדובר בעלות חד פעמית שכל מי שפורע הלוואה בחשבון הבנק שלו צריך לשלם ואין אפשרות להימנע מהתשלום באף אחד מהמסלולים במשכנתא.

עמלת אי הודעה מוקדמת – עמלה זו היא עמלה שאנחנו יכולים להימנע ממנה די בקלות ובכך לצמצם את תשלום הקנס שלנו במקרה של פירעון מוקדם, כל מה שאתם צריכים לעשות הוא להודיע לבנק על כוונתכם לפרוע את המשכנתא עד ל- 10 ימים לפני מועד התשלום החודשי. אם לא תזכרו לעשות זאת, אתם צפויים לשלם כ- 0.1% מסכום המסלול שאתם מתכוונים לפרוע.

עמלה בגין פערי הצמדה למדד המחירים לצרכן – מדד המחירים לצרכן מתפרסם בכל חודש בתאריך ה- 15 לחודש, אך אם נבקש לפרוע את המשכנתא לפני מועד פרסום המדד, הבנק יבקש מאתנו לשלם את מחצית המדד החודשי. עמלה זו חלה על מסלולים צמודים למדד המחירים לצרכן בלבד, וגם במקרה הזה ניתן להימנע מהתשלום כל עוד הפניה שלכם נעשה לאחר פרסום המדד ולפני תחילו של החודש העוקב.

עמלת הפרשי היוון– שימו לב: זו העמלה שכולם מדברים עליה. עמלת הפרשי ההיוון. עמלה זו נוצרת בעקבות הפער בין הריבית הממוצעת ביום לקיחת המשכנתא לריבית הממוצעת במועד הבקשה לסילוק המשכנתא.

בעצם הבנק מכר לכם את הכסף בריבית מסוימת ואם אתם רוצים לפרוע את המשכנתא, אז הוא לא יקבל את מלא סכום הריבית כפי שסיכמתם עליו בחתימה על המשכנתא. כך שאם הריבית במועד סילוק ההלוואה נמוך יותר מזו שהייתה בעת לקיחת המשכנתא, לא תוכלו להימנע מתשלום העמלה.

יחד עם זאת, במידה והריבית הממוצעת במועד הסילוק גבוהה מזו שהייתה בעת לקיחת המשכנתא לא תצטרכו לשלם את העמלה הזו.

האם יש דרך לצמצם את העלות שנשלם בגין עמלת פירעון מוקדם?

כדי לצמצם את העלות שתשלמו בגין עמלת פירעון מוקדם, אתם צריכים לוודא עוד בזמן לקיחת המשכנתא שאתם מכירים את המסלולים והדרכים להתחמק ככל הניתן מהעמלה הזו.

בעת יצירת תמהיל המשכנתא, אתם בוחרים לשלב מסלולים מתוך מגוון המסלולים והריביות הקיימים בעולם המשכנתאות.

אחד המסלולים שאין עליו עמלת הפרשי היוון, הוא מסלול ריבית הפריים. לא משנה מתי תבחרו לסלק את המסלול הזה, לא תצטרכו לשלם עמלת הפרשי היוון אלא רק עמלה תפעולית בעלות של 60 שקלים,

אך אם לומר את האמת לא ניתן לקחת את כל המשכנתא בריבית הפריים, ואף הרגולטור קובע שלפחות שליש מהמשכנתא שלכם חייב להיות בריבית קבועה.

ככל שתצמצמו את תקופת התשלום, כך עמלת הפרשי ההיוון תקטן.

כמו כן, אם בחרת לשלב מסלול זכאות, תזכו בהנחות על עמלת הפריעון המוקדם החלט מהשנה השנייה.

לסיכום

עמלת פירעון מוקדם מורכבת ממספר עמלות שבחלק מהמקרים ניתן לצמצם אותן ולהימנע מתשלום עליהן, אך כדי לעשות את זה בצורה נכונה מומלץ להיעזר ביועץ משכנתאות עוד בתהליך לקיחת המשכנתא. יועץ משכנתאות יידע לבנות תמהיל משכנתא לפי התוכניות שלכם.

ואם יש לכם תוכניות בהמשך למכור את הבית, או למחזר אותו במקרה של ירידת הריביות, כדאי ורצוי להיעזר ביועץ משכנתאות שיבנה עבורכם תמהיל משכנתא שמתאים לתוכנית הזו.

מעוניינים שיועץ משכנתאות מצוות המומחים שלנו יעזור לכם בתהליך בניית תמהיל המשכנתא ותוכנית המימון שלכם וילווה אתכם עד לקבלת הכסף, השאירו פרטים עוד היום לשיחת ייעוץ ראשוני ללא התחייבות.

הפוסט עמלת פירעון מוקדם במשכנתא: מהי העמלה ואיך ניתן לצמצם אותה? הופיע לראשונה ב-פורטל משתכן .

ריבית משתנה במשכנתא – כל מה שחשוב שתכירו

פורטל משתכן — Sun, 28 May 2023 07:39:06 +0000

מהי משכנתא בריבית משתנה?

מסלול הלוואת משכנתא בריבית משתנה הוא בעצם שבו הריבית לא נשארת קבועה לאורך כל חיי המשכנתא ומשתנה על פי תדירות שנקבעה מראש בעת העמדת ההלוואה.

כאשר אנחנו בוחרים להשתמש במסלול שמכיל בו ריבית משתנה, אנחנו צריכים לוודא כל כמה זמן הריבית משתנה, ואיזה עוגן הוא הבסיס לקרן ההלוואה.

המסלולים שמוכרים לנו בהלוואות המשכנתא בריבית משתנה, הן מסלולים המשתנים על בסיס ריבית הפריים או על בסיס עוגנים של אג"ח צמודות / לא צמודות למדד המחירים לצרכן.

איך נקבעת תדירות השינוי במסלול?

אם בחרתם לשלב את מסלול "ריבית הפריים", אז כדאי שתדעו שתדירות השינוי של ריבית הפריים היא עד 8 פעמים בשנה, והשינוי של הריבית נכנס לתוקף בחודש העוקב.

בוודאי כבר שמתם לב שריבית הפריים זינקה בשנתיים האחרונות, והיא חלה גם על הלוואות ומוצרי אשראי שנלקחו לפני שינוי הריבית, כיוון שתדירות הריבית מוגדת "בכל יום" ועל פי החלטת הנגיד.

במקרה שבחרתם במסלולי אג"ח שהבסיס לפיו מחושב שיעור הריבית שונה מזו של ריבית בנק ישראל, אז תוכלו לבחור גם את תדירות השינוי במסלול.

היום הבנקים נותנים לכם את האפשרות לבחור שהריבית תהיה ריבית משתנה כל 5/7/10 שנים.

איך שינוי הריבית מתנהל בפועל?

הריבית מובנית מעוגן (הבסיס לפיו מחושבת הריבית) + המרווח שקבע גורם המימון, כלומר בהנחה והעוגן לפיו נקבעה הריבית של המסלול שלקחתם הוא 0.5% והריבית הכוללת במסלול היא 3.5%, אז המרווח שלכם הוא 3% מהבסיס.

במקרה ובחרתם במסלול בריבית משתנה כל 5 שנים, אז במשך חמש השנים הראשונות הריבית תישאר זהה ולא תשתנה ובמועד השינוי שלה,

אך ביום בו המסלול יגיע ל-5 שנים מאז הקמת ההלוואה, הריבית תשתנה בהתאם לעוגן לפיו הבנק מחשב את הריבית שקיבלתם על המסלול, והמרווח יישאר זהה.

נניח שבתום חמש השנים העוגן עלה ל- 1%, אז הריבית לחמש השנים הבאות תהיה 4% והיא תשמר עד לנקודת השינוי הבאה.

מדוע כדאי לשים לב לתדירות השינוי במסלול?

לתדירות השינוי יש חשיבות רבה, הן מבחינת מספר הפעמים בהם הריבית תשתנה לאורך כל חיי ההלוואה, אך גם במקרה של פירעון מוקדם וסילוק עתידי של המשכנתא.

בכל מועד שינוי הריבית, תוכלו לבצע פירעון מוקדם ללא צורך בתשלום עמלת פירעון מוקדם בגין הפרשי היוון.

לכן במידה ואתם מתכננים לפרוע את המשכנתא בתום חמש השנים הראשונות, מומלץ שתשלבו מסלול שתדירות השינוי שלו לא תהיה מעל 5 שנים, וכך תצמצמו את עמלת הפירעון המוקדם ואף אולי תוכלו להימנע מתשלום העמלה בכלל.

איך לשלב את המסלולים בתמהיל המשכנתא?

חשוב להזכיר שכאשר אתם ניגשים לתהליך בניית תמהיל המשכנתא, אתם מחויבים להשתמש לפחות בשליש מהסכום בריבית קבועה, ורק את שני השליש הנוספים תוכלו לשלב בריבית משתנה.

כדי לדעת איזה מסלול הוא הרלבנטי ביותר עבורכם, אתם צריכים לבצע אפיון פיננסי מעמיק של יכולת ההחזר שלכם ומטרות הרכישה והתוכניות שלכם ועל סמך אותו אפיון לבחור את המסלול המתאים ביותר.

ועל מנת לצלוח את התהליך על הצד הטוב יותר, מומלץ להיעזר בשירותיו של יועץ משכנתאות, שיידע לבחון ביחד אתכם את מצבכם הפיננסי, ולהתאים את המסלולים הרלבנטיים ביותר עבורכם.

לסיכום

יש חשיבות בהכנה מוקדמת לקראת בחירת המסלולים ושילובם לתוך תמהיל המשכנתא, הבנה של היתרונות והחסרונות של כל אחד מהמסלולים והתאמתם אליכם היא עבודה מעמיקה של הבנת הנתונים והיכולת הכלכלית שלכם.

אם אתם נמצאים לקראת תהליך לקיחת משכנתא ומעוניינים בשיחת ייעוץ ראשוני עם יועץ משכנתאות מצוות המומחים שלנו, השאירו פרטים בטופס יצירת הקשר עוד היום!

הפוסט ריבית משתנה במשכנתא – כל מה שחשוב שתכירו הופיע לראשונה ב-פורטל משתכן .

אילו תחליפים קיימים לריבית הפריים?

פורטל משתכן — Sat, 27 May 2023 21:03:27 +0000

מי שמנהלים היום הלוואות בחשבון הבנק שלהם, וודאי שמו לב שסכום ההחזר החודשי שלהם זינק בשנה האחרונה בעקבות עליית ריבית בנק ישראל, לכן לא מפתיע שרבים מחפשים תחליפים לריבית הפריים בהלוואת המשכנתא.

ריבית בנק ישראל עלתה ב – 10 פעימות ברציפות ל- 6.25%

נכון לחודש 05/2023 ריבית בנק ישראל עומדת על 4.75% לאחר שנגיד בנק ישראל קבע כי יש להעלות אותה תשע פעמים ברציפות.

ריבית הפריים מושפעת מריבית בנק ישראל באופן ישיר, כיוון שחישוב ריבית הפריים הוא הסכום של שיעור ריבית בנק ישראל בתוספת של 1.5% לריבית, ונכון להיום ריבית הפריים עומדת על כ- 6.25%

(המאמר נכתב בחודש 05/2023 והריבית עדכנית למועד כתיבת המאמר)

ריבית הפריים משפיעה על כל סוגי ההלוואות ומוצרי האשראי

גם מי שאינם מנהלים משכנתא אך בעלי הלוואות או חשבונות בנק מושפעים מעליית ריבית בנק ישראל, כיוון שריבית הפריים הוא העוגן לחישוב רב מוצרי האשראי במדינה, לרבות פיקדונות ומסגרות אשראי בחשבון העו"ש שלכם.

האם יש תחליפים לריבית הפריים?

אז כמו שכבר הבנתם, כולם מושפעים מעליית הריבית ולא רק בהלוואות המשכנתא, אך אם נרצה לענות על השאלה האם קיימים תחליפים לריבית הפריים בהלוואת המשכנתא, התשובה היא : כן, אך צריך לשקול את היתרונות והחסרונות של התחליפים.

ריבית הפריים בהגדרתה היא ריבית משתנה שהעוגן שלה הוא ריבית בנק ישראל, והקרן של הריבית אינו צמוד למדד המחירים לצרכן.

היות וריבית בנק ישראל נמצאת במגמת עלייה, רבים ישקלו לקחת משכנתא בריבית משתנה על בסיס האג"ח וכך לקבע את הריבית לתקופה מסוימת.

כלומר, אם תבחרו לשלב מסלול משכנתא בריבית משתנה על בסיס אג"ח שאינה צמודה למדד המחירים לצרכן, תוכלו לקבע את שיעור הריבית לתקופה שקבעתם במסלול.

לדוגמא:

בריבית משתנה כל 5 שנים בקרן שאינה צמודה למדד המחירים לצרכן, תבטיחו שגם אם ריבית הפריים תעלה במהלך חמש השנים הראשונות, לא יושפע סכום ההחזר החודשי שלכם.

מצד אחד מדובר ביתרון מובהק, אך שימו לב שגם במקרה של ירידה בריבית בנק ישראל, סכום ההחזר שלכם לא ישתנה, ואז הפסדתם את ההזדמנות להוזלת הריבית בחמש השנים הקבועות.

אז איך יודעים אם כדאי להשתמש בריביות חליפיות או לא?

כדי לענות על השאלה הזו, אתם צריכים להבין שבחירת המסלולים בתמהיל המשכנתא מושפע לא רק מהבחירה אם להצמיד מסלול מסוים לריבית הפריים או למדד המחירים לצרכן, אלא ממש למתווה התנהלות עתידית ועל סך המטרות והיכולות הכלכליות שלכם.

בדרך כלל כאשר תפנו ליועץ משכנתאות לבניית תמהיל משכנתא חליפי או לתהליך ליווי מלא של לקיחת משכנתא, היועץ יבצע אתכם אפיון פיננסי מעמיק של התוכניות העתידיות שלכם, היכולת הכלכלית ומטרות הרכישה.

על בסיס אותו אפיון פיננסי יבנה יועץ המשכנתאות את תמהיל המשכנתא שלפיו תוגש הבקשה לאישור עקרוני למשכנתא מול הבנקים.

לסיכום

ההחלטה אם לשלב חליפים למסלול הפריים או לא, צריכה להיות החלטה מושכלת שאינה מבוססת רק על התקופה העכשווית, אלא גם בראייה עתידית לגבי התרחישים שעתידיים לקרות בתחום המשכנתאות בהמשך,

ולכן מומלץ לבצע את התהליך עם יועץ משכנתאות מומחה שיידע להתאים לכם את תמהיל המשכנתא המדויק ביותר וכך להשיג את תנאי המשכנתא הטובים ביותר עבורך.

השאירו פרטים בטופס יצירת הקשר כדי לשוחח עם יועץ משכנתאות מצוות המומחים שלנו, לשיחת ייעוץ ראשוני ללא התחייבות.

הפוסט אילו תחליפים קיימים לריבית הפריים? הופיע לראשונה ב-פורטל משתכן .

האם כדאי להשתמש בריבית הפריים היום?

פורטל משתכן — Sat, 27 May 2023 20:50:33 +0000

האם כדאי להשתמש בריבית הפריים בתמהיל המשכנתא בתקופה שבה הריבית נמצאת במגמת עלייה?

מהו המסלול משכנתא בריבית הפריים?

מסלול משכנתא בריבית הפריים, הוא מסלול בריבית משתנה שמתבססת על ריבית בנק ישראל בתוספת של 1.5% לריבית, והוא אינו צמוד למדד המחירים לצרכן.

מהם היתרונות במסלול הפריים?

המסלול אינו צמוד למדד המחירים לצרכן, ולכן יתרת הקרן במסלול זה תקטן לאורך כל חיי המשכנתא ובהתאם ללוח הסילוקין
לא קיימת עמלת פירעון מוקדם למסלול זה וניתן לפרוע ולמחזר את המשכנתא בכל עת.
במידה וריבית הפריים תתעדכן כלפי מטה, אז גם ההחזר החודשי שלכם יתעדכן וירד בהתאם.

מהם החסרונות שחייבים להכיר במסלול הפריים?

מדובר במסלול עם תדירות השינוי הגבוהה ביותר, ולמעשה היא ריבית שיכולה להשתנות עד 8 פעמים בשנה, ובשנתיים האחרונות זו לא סתם אמירה.
במידה וריבית הפריים תמשיך לעלות, אז גם ההחזר החודשי שלכם יעלה.
ככל שאחוז השימוש במסלול זה במשכנתא יגדל, גם יגדלו שיעורי הריביות ביתר המסלולים, ולכן מומלץ להשתמש ברכיב הזה בתבונה.

איך יושפע ההחזר החודשי שלכם במשכנתא במקרה של עליה בריבית?

בכל עליה של 1% במסלול משכנתא בריבית הפריים על סך 100,000 שקלים ולתקופה של 360 חודשים, תשלמו תוספת של 50 שקלים במשכנתא. מה שקורה הוא שאנשים מתארים זינוק של אלפי שקלים בהחזרים החודשיים שלהם הן בגלל שהריבית קפצה ב 4.5% בשנה אחת, והן בגלל עליות מדד המחירים לצרכן.

לסיכום, האם כדאי להשתמש בריבית הפריים היום?

על אף שאנחנו נמצאים בתקופה שבה ריבית בנק ישראל עלתה בפעם התשיעית ברציפות עד לכדי 6% ואנחנו לא רואים את העצירה באופק, כן חשוב להזכיר שמקור עליית הריבית היא לטובת יציבות האינפלציה, וכמו שהריבית עלתה בשנה האחרונה היא גם יכולה לרדת ברגע שהאינפלציה תיעצר.

למעשה החל משנת 2018 ועד לחודש אפריל 2023 ריבית בנק ישראל הייתה ריבית 0.1%, ונותר לנו לקוות שהריבית תרד בהמשך.

זכרו שככל שהיא תרד, כך גם ירד סכום ההחזר החודשי שלכם במקביל ומבלי צורך לבצע מיחזור משכנתא.

על כן ההמלצה שלנו היא לא להפסיק את השימוש במסלול הפריים, אך לבצע את השימוש בזהירות ואחריות.

פנו לצוות המומחים שלנו והיו בטוחים שתמהיל המשכנתא שלכם מנצח

אם אתם עדיין לא בטוחים מהו אחוז השימוש הנכון עבורכם במסלול ריבית הפריים או שאולי הייתם רוצים לברר לגבי מסלולים חליפיים שיתאימו עבורכם, אתם מוזמנים להשאיר פרטים בטופס יצירת הקשר ולשוחח עם יועץ משכנתאות מצוות המומחים שלנו.

מלאו את פרטיכם עוד היום ויועץ משכנתאות מהצוות שלנו יחזור אליכם לשיחת ייעוץ ראשוני ללא התחייבות.

הפוסט האם כדאי להשתמש בריבית הפריים היום? הופיע לראשונה ב-פורטל משתכן .

תמהיל משכנתא מומלץ לתכנן בהתאם לתקופה ועם מבט לעתיד

פורטל משתכן — Sat, 27 May 2023 20:37:17 +0000

תמהיל משכנתא מומלץ לבנות עם מבט לעתיד.

למה לא לקחת את כל המשכנתא בריבית קבועה לא צמודה למדד?

מאז רפורמת המשכנתאות בחודש ספטמבר 2022, הבנקים מציעים לכם שלושה תמהילי משכנתא מובנים, אחד התמהילים שמוצעים הוא: 100% משכנתא בריבית קבועה לא צמודה למדד

כאשר אתם בוחרים בתמהיל זה, כל המשכנתא אינה צמודה למדד המחירים לצרכן או לפריים, ובכך אתם בעצם מבקשים וודאות מלאה על כך הסכום.

במצב כזה הבנק מחשב את המדד האפשרי על פי הסטטיסטיקות של השנים האחרונות "ומגלגל" אותן אלינו בצורה קבועה לאורך כל חיי המשכנתא. ברוב המקרים בתמהיל מהסוג הזה הריבית תהיה הגבוהה מבין כל האופציות הקיימות באישור העקרוני למשכנתא.

מדובר בתמהיל שנותן לכם 100% וודאות לגבי סכום ההחזר החודשי ומבטיח שלא משנה מה יקרה עם הריביות והמדדים, סכום ההחזר החודשי שלכם לא ישתנה.

יחד עם זאת, במידה ותרצו לפרוע את המשכנתא או למחזר אותה ברגע שהריביות ירדו אתם צפויים לשלם עמלת פירעון מוקדם גבוהה, כיוון שכל המשכנתא היא בריבית קבועה ועל ריבית הקבועה קיימת עמלת פירעון מוקדם בהתאם לתקופת המשכנתא.

כלומר, במידה ואתם לוקחים משכנתא ב- 100% ריבית קבועה לא צמודה למדד למשך 30 שנה ותרצו למחזר את המשכנתא כעבור 5 שנים, תצטרכו לשלם עמלת פירעון מוקדם שתחושב לפי תקופה של 25 שנים ובהתאם לסכום המשכנתא כך תהיה גבוהה גם עמלת הפירעון.

לכן מומלץ לשלב בתמהיל המשכנתא יותר ממסלול אחד ואף לחלק את התקופות בהתאם לסוג המסלול כדי לצמצם את העלות הכוללת של המשכנתא.

אז איך יודעים איזה מסלול לשלב בתמהיל המשכנתא?

מהמסלולים ואיך נכון לשלב אותם בתמהיל המשכנתא.

כמו כן, חשוב לציין שעל פי הנחיות בנק ישראל והרגולציה, לפחות שליש מהמשכנתא חייב להיות בריבית קבועה ואת שני השליש הנותרים תוכלו להשלים בהתאם לצרכים שלכם.

שימו לב: תהליך בניית תמהיל המשכנתא הוא ניהול של סיכונים מול פוטנציאל חיסכון, וגם הבנקים מתמחרים את הריביות שתקבלו בהתאם כך שככל שהמסלול יהיה יותר "בטוח" כך הריבית תהיה גבוהה יותר וההיפך, ולכן חשוב לבנות את תמהיל המשכנתא בכובד ראש ולא בקלות הדעת.

בנוסף, כדי להתאים את המסלולים הנכונים ביותר עבורכם, אתם צריכים לשאול את עצמכם את כל השאלות שיועץ משכנתאות היה שואל אתכם בשלב האפיון הפיננסי המעמיק, כמו למשל:

מה מטרות הרכישה שלכם?
האם אתם מתכוונים לגור בדירה או להשכיר אותה?
מה יכולת ההחזר החודשי שלכם בכל חודש?

אבל השאלות האלה בדרך כלל יתרכזו במצב שלכם נכון להיום, ויכולת ההחזר בהתאם לתקופה בה אתם לוקחים את המשכנתא. אך כדי להתאים את המסלולים בצורה הטובה ביותר, חשוב שתזכרו שתמהיל משכנתא מתכננים ברוח התקופה אך עם מבט לעתיד, לכן רצוי שתשאלו את עצמכם גם:

האם אתם תרצו לשקול בעתיד מיחזור משכנתא?
האם אתם צפויים לקבל סכומי כסף בעתיד שבעזרתם תרצו לפרוע את המשכנתא?
האם אתם מתכוונים למכור את הדירה בהמשך?

על סמך התשובות, התוכניות שלכם והידע שצברתם בנושא ריביות ומסלולים במשכנתא, תוכלו לבחור את המסלולים השונים ולבצע מספר סימולציות עד שתמצאו את התמהיל שמניב עבורכם את החיסכון העיקרי.

תמהיל משכנתא מנצח בונים ביחד עם יועץ משכנתאות

בסביבת ריביות שכל הזמן ממשיכה לטפס, חשוב שתשקלו להיעזר בשירותיו של יועץ משכנתאות שיידע לנתח את מצבכם הפיננסי ולהתאים את תוכנית המשכנתא הרלבנטית ביותר עבורכם בהווה עם מבט לעתיד.

זכרו שהידע והניסיון של יועץ משכנתאות בתחום יכול לעזור לכם ליצור תמהיל משכנתא מנצח ומדויק לצרכים שלכם, ושהריביות שתקבלו מהבנק יושפעו מבחירת המסלולים שלכם ויחס ההחזר שלפיו נבנה התמהיל.

בנוסף, כאשר יועץ משכנתאות מגיע לשלב המשא ומתן על הריביות מול בנקאי, רב הסיכויים שהתוצאות שיקבל יהיו טובות יותר ממי שלא חי את עולם המשכנתאות, כי יועץ משכנתאות מעביר מספר רב של תיקים בשנה ומכיר את הריביות בכל רגע נתון, ומי שלא חי את עולם המשכנתאות מגיע לבנק אולי פעם או פעמיים בחיים לתהליך המשכנתא וידע וניסיון הם מצרך חשוב בתחום.

לסיכום

בניית תמהיל המשכנתא אינו תהליך שאפשר להקל בו ראש, כיוון שלתמהיל המשכנתא יש השפעה על התנאים שתקבלו מהבנק ושילוב מסלול שלא יטיב עמכם עלול לגרום לכם להפסד כספי רב.

היו בטוחים בתוכניות שלכם והיכולת הכלכלית שלכם, נסו לצפות מה יקרה בעתיד מבחינת הריביות בעולם המשכנתאות.

זכרו שהריביות והמדדים זינקו בשנתיים האחרונות, ולכן חשוב שתיקחו בחשבון סטיית תקן של 10% בסכום ההחזר החודשי במקרה שנמשיך לראות עליה בריביות והמדדים השונים.

מתכננים לקחת משכנתא בקרוב ואתם רוצים להיות בטוחים שתמהיל המשכנתא שלכם הוא הנכון ביותר עבורכם? פנו לצוות יועצי המשכנתאות שלנו עוד היום!

הפוסט תמהיל משכנתא מומלץ לתכנן בהתאם לתקופה ועם מבט לעתיד הופיע לראשונה ב-פורטל משתכן .

משכנתא בריבית קבועה לא צמודה למדד – 100% וודאות במשכנתא

פורטל משתכן — Sat, 27 May 2023 20:01:57 +0000

ריבית קבועה לא צמודה למדד

אילו סוגי ריביות משכנתא ומסלולים קיימים?

ניתן לחלק את סוגי הריביות והמסלולים במשכנתא לשתי קבוצות עיקריות: משכנתא בריבית קבועה ומשתנה בריבית משתנה.

בכל אחת מקבוצות הריבית קיימים מספר מסלולים וחלקם צמודים למדד המחירים לצרכן וחלקם צמודים למדד המחירים לצרכן, וכאשר אנחנו בונים את תמהיל המשכנתא, אנחנו משלבים לרב נשלם מסלולים משתי הקבוצות.

רפורמת הסלים האחידים – התמהיל הקבוע

בחודש ספטמבר 2022 נכנסה לתוקף רפורמת המשכנתאות, שנקראת גם רפורמת הסלים האחידים.

מטרת הרפורמה הייתה ליישר קו בכל מה שקשור לנוסח האישורים העקרוניים, כך שהנוסח של כל הבנקים יהיה ותהליך השוואת ההצעות בין הבנקים תהפוך לפשוטה יותר עבור ציבור נוטלי המשכנתאות.

מלבד יישור הקו בניסוח האישור העקרוני למשכנתא, הצטרפו לתמהיל השלישים המוכר עוד שני תמהילים מובנים.

התמהיל הראשון שהצטרף לאישור העקרוני למשכנתא הוא "התמהיל הקבוע" שמורכב ממסלול אחד בלבד, ריבית קבועה לא צמודה למדד המחירים לצרכן, שמבטיח לכם 100% וודאות לגבי המשכנתא שתהיה לכם, והיא לא תהיה מושפעת מעליית ריביות ומדדים,

ועל אף שהיתרון בשימוש במסלול הזה, הוא להבטיח 100% וודאות במשכנתא, רבים בוחרים שלא להשתמש בתמהיל שהוא בנוי ממסלול אחד, ויש לכך לא מעט סיבות.

מהם החסרונות של "התמהיל הקבוע"?

שימוש במסלול אחד במשכנתא יקבע את ההחזר שלכם לאורך כל חיי המשכנתא, ולרב תעדיפו לשלם את החלק העיקרי של המשכנתא עוד כשאתם צעירים ועם הזמן שההחזר החודשי יפחת.
ההחזר החודשי לא משתנה וזה מצוין במקרה של עליית ריביות, אך זה עובד גם כלפי הצד השני ובמקרה שהריביות ירדו סכום ההחזר החודשי יישאר זהה ולא ישתנה בהתאם.
שיעורי הריבית בתמהיל הקבוע לרב יהיו הגבוהים ביותר באישור העקרוני שתקבלו.
במקרה של פירעון מוקדם או מיחזור משכנתא עתידי מהתמהיל הקבוע לתמהיל אחר, תצטרכו לשלם עמלת פירעון מוקדם גבוהה יותר מאשר בכל תמהיל אחר שתבחרו, והסיבה לכך היא שהעמלה נקבעת לפי תקופת ההלוואה כולה.

חשוב לציין כי יש אנשים שברמת העיקרון יבחרו במסלול הזה כדי להימנע מהפתעות ועליות ריביות עתידית, אך רב לוקחי המשכנתאות יעדיפו לאזן את המסלול הקבוע עם מסלולים נוספים.

מומלץ לשלב יותר ממסלול אחד בתמהיל המשכנתא

כאשר אנחנו מתכננים בניית תמהיל משכנתא, אנחנו בדרך כלל נרצה לשלב יותר ממסלול אחד ובכך לאזן את "הסיכון" מול פוטנציאל החיסכון ולא לקחת רק מסלול אחד עם ריבית קבועה לא צמודה למדד.

כדי לעשות זאת על הצד הטוב ביותר, אתם צריכים לבצע אפיון פיננסי מעמיק שימקד אתכם לסכום ההחזר החודשי הרצוי, התוכניות העתידיות והיכולת הכלכלית שלכם.

בניית תמהיל משכנתא עם יועץ משכנתאות

הדרך הטובה ביותר להבטיח שהמשכנתא תתאים לצרכים שלכם, היא על ידי בניית תמהיל שמותאם בדיוק עבורכם ביחד עם יועץ משכנתאות, שמכיר אתכם ויודע מהן התוכניות שלכם, ומה היכולת הכלכלית שלכם.

על סמך הידע והניסיון של יועץ המשכנתאות, וההיכרות עם הריביות והמסלולים הקיימים בעולם המשכנתאות, הוא יבנה עבורכם תמהיל משכנתא שמותאם לצרכים שלכם.

לסיכום

לקחת מסלול אחד של משכנתא בריבית קבועה לא צמודה למדד יכול להבטיח לכם 100% וודאות, אך מנגד לחשוף אתכם לעמלות היוון וריביות גבוהות.

חשוב לזכור שתמהיל המשכנתא הוא מקור החיסכון העיקרי שלכם ולא הריביות עצמן, ולכן מומלץ לבנות אותו בצורה שמתאימה לתוכניות העתידיות שלכם, היכולת הכלכלית והמטרות שלכם ברכישה.

אם אתם נמצאים בתהליך לקיחת משכנתא ואתם רוצים להיות בטוחים בתמהיל המשכנתא שלכם, אתם מוזמנים להשאיר את הפרטים שלכם בטופס יצירת קשר, ויועץ משכנתאות מצוות המומחים שלנו יחזור אליכם לשיחת ייעוץ ראשוני ללא התחייבות.

הפוסט משכנתא בריבית קבועה לא צמודה למדד – 100% וודאות במשכנתא הופיע לראשונה ב-פורטל משתכן .

לפחות שליש מהמשכנתא חייב להיות בריבית קבועה

פורטל משתכן — Sat, 27 May 2023 19:42:43 +0000

מהי משכנתא בריבית קבועה?

ריבית קבועה היא ריבית שאינה משתנה ונשמרת לאורך כל תקופת ההלוואה.

ניתן לבחור אם להצמיד את הקרן של ההלוואה למדד המחירים לצרכן או לבחור שלא להצמיד אותה למדד המחירים לצרכן, אך כאשר אנחנו בוחרים ריבית קבועה, אנחנו בעצם מבטיחים ששיעור הריבית לא ישתנה ויישאר זהה, גם אם הריבית במשק תעלה.

מדוע בנק ישראל מחייב אותנו בשימוש בריבית קבועה?

בנק ישראל מפקח מבחינה רגולטורית על כל המוצרים הקיימים במערכת הבנקאית, וגם אחראי על כלכלת ישראל.

אחת הדרישות שקיימות בעת בניית תמהיל משכנתא היא שלפחות שליש מהמשכנתא יהיה בריבית קבועה. הסיבה לכך היא כדי ליצור מחויבות לשני הצדדים.

כאשר אנחנו בוחרים בריבית קבועה, אנחנו בעצם מבקשים מהבנק שעל החלק הספציפי הזה בהלוואת המשכנתא תהיה לנו וודאות מלאה בכל מה שקשור לשיעור הריבית (האחוז של הריבית שנשלם).

מצד שני גם הבנק מקבל פה התחייבות מהצד שלנו למסלול הזה, כיוון שבמידה ותרצו לפרוע את המשכנתא בהמשך, במסלול הזה תחויבו בתשלום עמלת פירעון מוקדם והפרשי היוון.

האם כדאי להצמיד את המסלול למדד המחירים לצרכן או לא?

כפי שרשמנו קודם, במשכנתא בריבית קבועה שיעור הריבית לא ישתנה לאורך כל חיי ההלוואה, אך יחד עם זאת השוני שיכול לחול על מסלול זה, הוא כאשר אנחנו בוחרים להצמיד את קרן ההלוואה למדד המחירים לצרכן.

מבנה ההלוואה זהה כמעט בכל ההלוואות שניקח בחיים:

הקרן של ההלוואה: הסכום של ההלוואה שאנחנו מעוניינים לקחת
הריבית של ההלוואה: סכום הכסף שנשלם בגין הפריסה של ההלוואה לתשלומים.

במקרה של ריבית קבועה שאינה צמודה למדד המחירים לצרכן, נוכל לקבל כבר ביום הראשון של ההלוואה את לוח התשלומים הקבוע לאורך חיי ההלוואה, וכך תהיה לנו וודאות וסכום התשלום החודשי לא ישתנה גם במקרה של עליית עתידית של ריבית הפריים או מדד המחירים לצרכן.

לעומת זאת, במידה ותבחרו להצמיד את הקרן של ההלוואה למדד המחירים לצרכן, הריבית תישאר זהה אך הקרן תשתנה בהתאם לשינוי המדד.

לדוגמא: במידה ויש לכם הלוואה שצמודה למדד, והקרן שלה באותו חודש היא 100,000 שקלים ומדד המחירים לצרכן עלה ב -1% אז הקרן החדשה לאחר העדכון החודשי תהיה 101,000 שקלים.

תמחור הריבית מושפע מהבחירה שלכם

מי שכבר לקח בעבר הלוואה במסלול צמוד למדד המחירים לצרכן, וודאי יודע שזהו המסלול שקצב הירידה בסכום הקרן של ההלוואה הוא האיטי מבין כולם, ולכן רבים מעדיפים לקחת הלוואה בריבית קבועה שאינה צמודה למדד המחירים לצרכן,

אך חשוב לציין ששיעור הריבית במשכנתא קבועה לא צמודה למדד יהיה גבוה יותר מזה של משכנתא בריבית שכן צמודה למדד המחירים,

והרבה פעמים שילוב של מסלולים צמודים למדד המחירים לצרכן, יוזיל את סכום ההחזר החודשי ההתחלתי שנשלם על ההלוואה.

תמהיל משכנתא בונים ביחד עם יועץ משכנתאות

בניית תמהיל משכנתא הוא תהליך שבו אנחנו מחברים מספר מסלולים להלוואה אחת, והחישובים שנצטרך לקחת בחשבון מכילים גם את מטרת ההלוואה, אך גם את סוג המסלולים שנבחר, התקופה שנרצה לפרוס את ההלוואה, והבחירה אם להצמיד את הקרן למדד המחירים לצרכן או לא.

יועץ משכנתאות מנוסה יידע לבחור את המסלולים שיטיבו עם התוכניות והצרכים שלכם בהתאם לרוח התקופה והשינויים שחלים במשק.

במידה ואתם נמצאים לקראת תהליך משכנתא ואתם רוצים לוודא שתמהיל המשכנתא שלכם הוא תמהיל מנצח, אנו מזמינים אתכם לשיחת ייעוץ ראשוני ללא התחייבות עם יועץ משכנתאות מצוות המומחים שלנו.

השאירו פרטים ליצירת קשר עוד היום ואנו נחזור אליכם בהקדם.

הפוסט לפחות שליש מהמשכנתא חייב להיות בריבית קבועה הופיע לראשונה ב-פורטל משתכן .

מהו מדד המחירים לצרכן ואיך הוא משפיע על המשכנתא?

פורטל משתכן — Mon, 22 May 2023 08:10:01 +0000

אם גם אתם רכשתם דירה ויש לכם הלוואת משכנתא, רב הסיכויים שאתם משלמים את מחיר השינוי במדד המחירים לצרכן. במאמר הבא יועץ משכנתאות יסביר מהו מדד המחירים לצרכן ואיך הוא משפיע על ההחזרים החודשיים והיתרה הכוללת של המשכנתא, ואיך ניתן למזער את החשיפה לעליות הריבית.

מהו מדד המחירים לצרכן?

מדד המחירים לצרכן מתפרסם בכל חודש בתאריך ה- 15 לחודש על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, והוא מודד את השינוי בממוצע המחירים לאורך זמן של סחורות ושירותים הנצרכים על ידי משקי בית.

לצורך חישוב המדד, נבדקים כעשרה סעיפי צריכה ראשיים, ובניהם: מחירי המזון, ירקות ופירות, מחירי הדיור ותחזוקת הדירה, העלות המשתנה בתחום הריהוט וציוד לבית, ביגוד ונעליים, בריאות, חינוך ותרבות, תחבורה ותקשורת ועוד…

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה אוספת נתונים על מחירי סחורות ושירותים באזורים שונים במדינה, ומסוגים שונים של עסקים. לאחר מכן משוקללים המחירים לפי שיעור ההוצאות על כל פריט, משווים לחודש הקודם וכך קובעים את שיעור המדד בגין עלייה ו/או ירידת המחירים.

מדד המחירים לצרכן בהלוואת המשכנתא

ישנם מסלולים בהלוואות המשכנתא שצמודים למדד המחירים לצרכן. אם בחרתם לשלב מסלול שהקרן שלו צמודה למדד המחירים לצרכן, בעצם בכל חודש הקרן שנותרה בהלוואה תתעדכן לפי שינוי המדד החודשי.

כלומר, אם ברגע נתון יתרת ההלוואה במסלול הצמוד למדד מסתכמת ב- 100,000 שקלים ובאותו חודש הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה קבעה כי מדד המחירים לצרכן עלה ב – 1%, אז הקרן החדשה תהיה 101,000 שקלים.

ההשפעה החודשית לרב תהיה מינורית, כיוון שהעדכון הוא על הקרן כולה והפריסה של המסלול לתקופה ארוכה בעצם מורידה את האפקט המיידי בהחזר החודשי, להבדיל משינוי במסלולים הצמודים לריבית הפריים,

אך ברמה הכוללת אנחנו לעתים נרגיש שבמסלולים שצמודים למדד, הסכום של הקרן יורד בקצב איטי יותר מאשר במסלולים שאינם צמודים למדד.

לא מעט פעמים יועצי משכנתאות מקבלים שיחה מאנשים המנהלים משכנתא שמדווחים ששילמו כבר שלוש שנים אך לא רואים תזוזה או ירידה ביתרת המשכנתא, וחלק נכבד מהמקרים מתייחס גם למסלולים הצמודים למדד.

האם נכון להשתמש במסלולים צמודים למדד המחירים לצרכן בהלוואת המשכנתא?

על אף שנכון לומר שכל אחד צריך להתאים תמהיל משכנתא בהתאם לצרכים שלו, הרבה פעמים בעת בניית תמהיל משכנתא, יועץ משכנתאות יבחן שילוב של מסלולים שצמודים למדד המחירים לצרכן על מנת להוריד את סכום ההחזר החודשי.

כלומר, מי שמעוניין בהחזר חודשי נמוך יחסית בהתחלה ולוקח בחשבון שעם הזמן תשלום ההחזר החודשי יגדל ירצה לשלב מסלולים צמודים למדד בתמהיל המשכנתא שלו.

בנוסף שיעור הריבית במסלולים אלה יהיה נמוך יותר מאשר במסלולים שאינם צמודים למדד.

יחד עם זאת, צריך לבצע את שילוב המסלולים בצורה אחראית על מנת למנוע מצב בו תתחילו עם החזר חודשי נמוך מאוד ותוך מספר שנים יזנק ההחזר החודשי וגם אם תרצו לבצע מיחזור משכנתא יתרת הקרן למיחזור משכנתא לא תקטן משמעותית.

העלייה במדד המחירים לצרכן בשנת 2022-2023

זה לא סוד שהריביות והמדדים זינקו בשנתיים האחרונות, ואנשים החלו לדווח שההחזרים החודשיים בגין הלוואות ומשכנתאות בחשבונות הבנק זינקו.

למעשה, אנחנו חווים כעת אינפלציה בה כל המחירים עולים וערך השקל יורד.

על מנת להילחם באינפלציה, נגיד בנק ישראל מפעיל מנגנון של העלאת ריבית בנק ישראל, שלפיה נקבעת גם ריבית הפריים שקיימת ברב ההלוואות ומוצרי האשראי בבנקים, כדי לגרום לאנשים "לבזבז" פחות או לקחת את ההחלטות על הלוואות ומוצרי אשראי בכובד ראש ולא בקלות הדעת.

בניית תמהיל משכנתא בסביבת ריביות ומדדים במגמת עלייה

לאור המדדים והריביות שזינקו בשנתיים האחרונות, הרבה מאוד אנשים פונים לבדיקת מיחזור משכנתא על מנת לבנות את התמהיל לפיו משלמים בצורה שונה מזה שקיים להם במשכנתא.

הצורך להוזיל את סכום ההחזר החודשי ברור מאוד, אך אם התמהיל של המשכנתא שלהם היה בנוי בצורה מאוזנת מראש, יכול להיות שהם היו יכולים לחסוך את התהליך כעת.

תמהיל המשכנתא הוא מקור החיסכון העיקרי במשכנתא ולכן מומלץ לבנות את תמהיל המשכנתא בעזרת יועץ משכנתאות שיודע ומכיר את עולם המשכנתאות על מנת שלא להיחשף לשינויים קיצוניים בהחזרים החודשיים.

לסיכום

מדד המחירים לצרכן משקף את היכולת הקנייה שלנו ואת ערך השקל מדי חודש והוא משפיע גם הלוואת המשכנתא, ולכן מומלץ להיעזר בליווי של יועץ משכנתאות על מנת למצוא את האיזון הנכון בין הריביות והמסלולים הקיימים בעולם המשכנתאות.

יש לכם משכנתא ואתם שוקלים למחזר אותה? או שאולי אתם מתכננים לרכוש דירה ורוצים להתייעץ עם יועץ משכנתאות שיכוון אתכם ובהמשך יבנה עבורכם תמהיל משכנתא מדויק ומנצח ועל פי כל השיקולים הנדרשים?

השאיר פרטים עוד היום לשיחת ייעוץ ראשוני ללא התחייבות עם יועץ משכנתאות מצוות המומחים שלנו.

הפוסט מהו מדד המחירים לצרכן ואיך הוא משפיע על המשכנתא? הופיע לראשונה ב-פורטל משתכן .

מדד תשומות הבנייה – המדריך המלא

פורטל משתכן — Sun, 21 May 2023 20:38:57 +0000

מהו מדד תשומות הבנייה ומתי הוא מתפרסם?

מדדים ככלל מציגים לנו שינויים במחירי הבנייה לאורך זמן. כדי לדעת האם קיים שוני בעלות הבנייה, מדד תשומות הבנייה משקף את העלייה או הירידה של העלויות שהקבלן משלם בגין חומרי הגלם השונים: בטון, ברזל, צינורות, חלונות ועוד…

מדד התשומות העדכני מתפרסם ביחד עם מדד המחירים לצרכן בכל חודש בתאריך ה – 15 לחודש על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.

איך קובעים את השינוי במדד הבנייה?

השלכה המרכזית לסטטיסטיקה אוספת את המידע באופן ישיר ממדגם הסיטונאים ויצרני חומר הגלם בענף הבנייה. סל החומרים הינו קבוע והוא נמדד בכל חודש מחדש וכך נקבע אם מדד תשומות הבנייה עלה או ירד.

כיצד השינוי במדד הבנייה משפיע על הקונים?

כאשר אנחנו רוכשים דירה מקבלן, במעמד החוזה הקבלן יציג את סכום שתשלמו בחוזה המכר, והמחיר שיופיע בחוזה הוא נכון לעלות הבנייה והחומרים עד לרגע החתימה על החוזה.

כיוון שהבניה נערכת זמן רב, והקבלן לא יודע לחזות מראש מה יהיה מדד הבניה לאורך ההמתנה לבנייה, הקבלן מבהיר שככל שמדד תשומות הבנייה יעלה, הקונים יצטרכו לשלם את ההפרש.

התשלום בגין מדד תשומות הבנייה לא יכול להילקח במשכנתא, ותצטרכו לגייס אותו כחלק מההון העצמי.

אז כמה תצטרכו לשלם בגין הפרשי המדד?

התשלום על המדד יהיה רק על החלק שאותו טרם שילמתם לקבלן. כלומר, במידה ורכשתם דירה בעלות של שני מיליון שקלים ושילמתם חצי מיליון ₪ בסמוך לחתימה על החוזה, אז הסכום שעליו יחול השינוי במדד יהיה על מיליון וחצי השקלים הנותרים.

נניח ומדד תשומות הבנייה עלה ב- 5% לאורך תקופת ההמתנה בבנייה, התשלום בגין מדד הבנייה יהיה 75,000 שקלים.

את אחוז השינוי תוכלו לדעת רק בהמשך הבנייה, כיוון שלא ניתן לחזות באופן חד משמעית את השינויים בעלויות החומרים חצי שנה / שנה קדימה, אך יחד עם זאת ניתן להסתכל על מגמת המדד במהלך השנים האחרונות ולהבין את הסכום המשוער שעומד לפניכם.

תיקון חוק המכר לטובת רוכשי הדירות מקבלן:

בשנת 2021-2022 מדד תשומות הבנייה זינק בצורה לא פרופורציונאלית לשנים הקודמות והגיע עד מעל ל – 11% והנטל הכספי שספגו אנשים שרכשו דירות בשנתיים לפני כן לא היה צפוי.

לאור הזינוק במדדים בשנתיים האחרונות, בחודש יוני 2022 תוקן חוק המכר ונקבע כי מעתה רק 40% ממחירי הדירות יוצמד למדד תשומות הבנייה.

בעצם הוחלט להבדיל את עלות הקרקע אל מול עלות הבניה עצמה וכך הקלו על רוכשי דירות מקבלן.

האם ניתן לצמצם את העלות שתשלמו בגין מדד תשומות הבנייה?

אחת השאלות שנשאלו בעקבות העלייה הדרמטית בשנת 2021 היא האם ניתן לצמצם את העלות של מדד הבנייה אותה אנחנו משלמים לקבלן. התשובה היא כן, יש פתרונות להפחתת הסכום.

ניתן לנהל משא ומתן מול הקבלן ולבקש ממנו להטיב עם מדד התשומות או לנסות להקדים תשלומים ובכך להקטין את הסכום שיוצמד למדד ולחסוך כסף.

בעבר קבלנים לא היו ממהרים להקדים תשלומים עבור הלקוחות, אך בשנה האחרונה, שנת 2023 נראה שבעקבות ירידת הביקוש בדיור, הקבלנים פתוחים להקדמת התשלומים לקונים.

האם כדאי להקדים את התשלומים?

אחת השאלות הנפוצות מול יועץ משכנתאות היא האם כדאי להקדים את התשלומים לקבלן על מנת לצמצם את העלות על מדד תשומות הבנייה או שאולי מוטב להשאיר את לוח התשלומים כפי שהוא?

התשובה היא לא חד משמעית, כיוון שכל תא משפחתי מתנהל בצורה שונה מהאחר והיכולת שלכם עלולה להיות שונה מזו של אחרים.

ברגע שהתשלום לרכישה הוא מתבצע בעזרת משכנתא מהבנק ואתם מקדימים את התשלומים, אתם בעצם מתחילים לשלם את המשכנתא "מהיום הראשון" ועוד הרבה לפני שהסתיימה הבנייה, ומי שגר בשכירות בזמן ההמתנה לבנייה וצריך לשלב את התשלום על שכירות במקביל למשכנתא לא בהכרח יבחר להקדים את התשלומים.

עוד מרכיב שצריך לקחת בחשבון הוא עלות הכסף, האם הריבית שתשלמו על המשכנתא תהיה זולה אל מול החלופה של מדד תשומות הבנייה בתום בתהליך. חלק מהמשכנתא לעתים צמודה למדד המחירים לצרכן שגם הוא נמצא במגמת עלייה מאז סוף שנת 2021.

לסיכום

כדי לדעת האם נכון לבצע הקדמת תשלומים צריך לבצע אפיון פיננסי מלא לתהליך, לבדוק מהן היתרונות אל מול החסרונות והאם יש לכם את היכולת להקדים את התשלומים.

מומלץ להיעזר בשירותיו של יועץ משכנתאות שיידע לנתח את מצבכם הפיננסי ולהכין תוכנית מלאה לנושא התשלומים של המשכנתא ומדד תשומות הבנייה.

הפוסט מדד תשומות הבנייה – המדריך המלא הופיע לראשונה ב-פורטל משתכן .