רוכשים דירה יד שנייה וצריכים מימון מקסימאלי? שימו לב שאתם חייבים לבצע שמאות מוקדמת לפני חתימה על חוזה רכישה.
מהי שמאות מוקדמת
שמאות מוקדמת היא תהליך בו שמאי מגיע לנכס עוד לפני שאתם חותמים על חוזה הרכישה. אחת הסיבות הנפוצות בגללן נרצה לבצע שמאות מוקדמת, היא הצורך במימון גבוה בתהליך המשכנתא, כלומר שאחוז המימון הוא מקסימאלי או שאנחנו ממש גבוליים בסכום ההון העצמי שקיים לנו.
בתהליך שמאות מוקדמת, השמאי מבצע את תהליך השמאות בצורה מורחבת יותר מזו שיבצע שמאי במקרה של שמאות מקוצרת בתהליך משכנתא.
מה עושים במקרה שבו קיימות חריגות בנייה?
כשאתם רוכשים דירה מקבלן, לרב חריגות הבנייה לא ישחקו תפקיד משמעותי בקבלת ההחלטה של הבנק, כיוון שהבנייה נעשית בהתאם להיתר הבנייה שהקבלן קיבל ולרב אין חריגות בנייה משמעותיות בדירה מקבלן כך שלא צפויה בעיה עתידית בקבלת טופס 4 ולרב הבנקים יוותרו על ביצעו שמאות בתהליך רכישת דירה מקבלן.
מצד שני, כאשר אנחנו רוכשים דירה יד שנייה, אנחנו עלולים לראות מקרים בהם המוכר הפוטנציאלי שינה את מספר החדרים בבית, סגר חצי קומה בעליית הגג, או עשה שינוי מהותי רציני מהבחינה התכנונית של הנכס.
לרב בעל הדירה לא יבוא וירחיב על השינויים שעשה, ולכן מומלץ להפיק נסח טאבו ולוודא שאין חריגות בנייה, אך במקרה של חריגות בנייה השמאי שיבדוק את הנכס יכול לתת לכם הערכה של העלות שייקח להסדיר את חריגת הבנייה, ואז תוכלו לבחור אם להמשיך בתהליך ולתת למוכר להסדיר את חריגת הבנייה או לחפש דירה אחרת.
מה היתרונות בביצוע שמאות מוקדמת?
- שמאות מוקדמת יכולה לעזור לכם לאתר את הדברים שהמוכרים ינסו להסתיר מכם.
- ניתן לקבל תמונה מלאה על תשריט הבנייה של הדירה, וכך לבדוק אם יש חריגות מהותיות
- עם קבלת השמאות, תוכלו להכריע אם המחיר שהמוכר קבע תואם את ערך הדירה או שתבחרו להתמקח עם המוכר על מנת שיוזיל את המחיר בטענה שהבנק יבקש לבצע שמאות ולתת לכם את המימון מתוך הערך הנמוך מבין השניים.
- במקרה של מימון מקסימאלי תוכלו לדעת מהו ערך הדירה על מנת למנוע מצב בו תצטרכו לגייס הון עצמי נוסף להשלמת הרכישה.
האם כל שמאי יכול לבצע שמאות מוקדמת?
כל שמאי בעל רישיון ותעודה יכול לבצע הערכה של שמאות מוקדמת לפני רכישת דירה, אך חשוב להזכיר שבכל בנק יש רשימת שמאים שהשמאות שלהם מאושרת מראש.
מומלץ לבחור את הבנק שעמו אתם מעוניינים לנהל את תהליך המשכנתא, או לקחת שמאי מקרקעין שהשמאות שלו מקובלת על כל הבנקים.
לסיכום
ברכישת דירה יד שנייה ובמימון מקסימאלי, כדאי לבצע שמאות מוקדמת עם שמאי מרשימת הבנק המממן וכך להימנע מאי נעימויות ומצבים לא מתוכננים. בנוסף, מדובר בתהליך שהוא יחסית מורכב יותר מרכישת דירה מקבלן במחיר למשתכן, ולעתים שילוב יועץ משכנתאות בתמונה יוכל לעזור לכם להיות מוכנים לקראת התהליך מול הבנק.
מעוניינים בשיחה עם יועץ משכנתאות מצוות המומחים שלנו? השאירו את הפרטים שלכם בטופס יצירת הקשר ויועץ משכנתאות מהצוות שלנו יחזור אליכם לשיחת ייעוץ ראשוני ללא עלות.
