תוכניות מחיר למשתכן ודירה בהנחה, הן תוכניות שפותחו במטרה לעזור לזוגות צעירים שאין ברשותם דירה, לרכוש דירה במחיר מוזל מזה שקיים בשוק החופשי.
בעצם הזוכים בהגרלות יכולים לרכוש דירה מקבלן עם הון עצמי נמוך יותר מזה שנדרש ברכישת דירה בשוק החופשי.
מה הטעות הנפוצה של הזוכים במחיר למשתכן ודירה בהנחה בתחום ההון העצמי ואחוז המימון?
מרבית הזוכים במחיר למשתכן, שמעו מחברים שלהם שזכו במחיר למשתכן בפרויקט בו ההון העצמי הנדרש למשכנתא הוא 10% מעלות הרכישה.
חלקם אפילו קיבלו את הרושם שההון העצמי הנדרש לטובת קבלת המשכנתא הוא רק 100,000 ₪
הסיבה שאנשים הגיעו למסקנות האלה היא כי חברים שלהם רכשו דירה וזה היה נכון עבורכם, אבל אם לומר את האמת נושא ההון העצמי במחיר למשתכן ודירה בהנחה אינו מסתכם בשתי האופציות הנ"ל.
מבחינת בנק ישראל, ההון העצמי המינימאלי במחיר למשתכן עומד על 100,000 ₪ או 60,000 ₪ באזורים בעלי מענק מקום.
בנוסף, הבנקים אכן מממנים עד 90% מעלות הרכישה בחוזה, אך יש משתנים נוספים שכדאי להכיר, ולא תמיד יספיק להם הון עצמי של 10%
שווי הנכס ואחוז המימון במשכנתא במחיר למשתכן:
בכל דירה ראשונה שאנחנו נרצה לקנות, נוכל לקבל עד 75% מימון משווי הנכס. גם במחיר למשתכן אחוז המימון שנוכל לקבל יהיה 75% משווי הנכס ולא 90% מימון כמו שרובם חושבים.
הסיבה לפער בין אחוז המימון להון העצמי הנדרש הוא ההנחות שניתנות במחיר הרכישה עצמה. עלות זו שונה מעלות הדירה בשוק החופשי.
לרב ההנחות יגיעו עד לכדי 30% משווי הנכס בשוק החופשי, וכדי למנוע מצב שבו אנשים יוכלו לקבל 100% מימון, בנק ישראל החליט לתת הגבלות והבהרות בנושא אחוז המימון ושווי הנכס.
מבחינת שווי הנכס במחיר למשתכן, הבנקים מאשרים משכנתא עד לגובה של 75% מימון משווי הנכס כל עוד שומת הנכס מוערכת עד ל- 1,800,000 ₪
לפיכך סכום המשכנתא המקסימלית שניתן לקבל במחיר למשתכן הוא עד 1,350,000 ₪ כל עוד שילמתם את ההון העצמי המינימאלי ולא עברתם את רף ה – 90% מעלות הרכישה.
כלומר, במידה ותרצו לרכוש דירה במחיר למשתכן שהעלות הרכישה היא 1,600,000 ₪ , תצטרכו להגיע עם הון עצמי של 250,000 ₪ ולא 160,000 ₪ כמו שרובם חושבים.
איך לבצע תכנון פיננסי לקראת התהליך ולהימנע מטעויות
הון עצמי למשכנתא הוא רק חלק מההון העצמי שנדרש כאשר אנחנו מתכננים לרכוש דירה. בתהליך רכישת דירה יש הוצאות רבות שאינן קשורות למשכנתא וצריכים להיערך אליהם בהתאם.
קראו את המדריכים באתר שלנו, שיעזרו לכם להגיע מוכנים לתהליך ככל הניתן, וכך תוכלו להימנע מטעויות וחישובים לא נכונים שאחרי זה עלולים להוביל לכך שתצטרכו הלוואות משלימות כדי להשלים את העסקה.
לסיכום
זכרו שתהליך רכישת דירה מלווה בחישובים כלכליים והכנה מוקדמת לתהליך, וכי לא מדובר בהלוואת מסחרית רגילה בבנק אלא בהלוואה במשכון נכס עם תנאים וחוקים רגולטוריים.
וודאו שביצעתם אפיון פיננסתי מעמיק וקיבלתם אישור עקרוני למשכנתא, לפני שאתם חותמים על חוזה הרכישה.
בנוסף מומלץ לבצע תכנון פיננסי למשכנתא עם יועץ משכנתאות, שיידע לכוון אתכם לפי היכולת הכלכלית שלכם והתוכניות העתידיות ויוכל להתאים את תמהיל המשכנתא בהמשך כך שתוכלו לשלב את התשלום של המשכנתא עם שכירות בזמן הבנייה.
