מהו מדד תשומות הבנייה ומתי הוא מתפרסם?
מדדים ככלל מציגים לנו שינויים במחירי הבנייה לאורך זמן. כדי לדעת האם קיים שוני בעלות הבנייה, מדד תשומות הבנייה משקף את העלייה או הירידה של העלויות שהקבלן משלם בגין חומרי הגלם השונים: בטון, ברזל, צינורות, חלונות ועוד…
מדד התשומות העדכני מתפרסם ביחד עם מדד המחירים לצרכן בכל חודש בתאריך ה – 15 לחודש על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.
איך קובעים את השינוי במדד הבנייה?
השלכה המרכזית לסטטיסטיקה אוספת את המידע באופן ישיר ממדגם הסיטונאים ויצרני חומר הגלם בענף הבנייה. סל החומרים הינו קבוע והוא נמדד בכל חודש מחדש וכך נקבע אם מדד תשומות הבנייה עלה או ירד.
כיצד השינוי במדד הבנייה משפיע על הקונים?
כאשר אנחנו רוכשים דירה מקבלן, במעמד החוזה הקבלן יציג את סכום שתשלמו בחוזה המכר, והמחיר שיופיע בחוזה הוא נכון לעלות הבנייה והחומרים עד לרגע החתימה על החוזה.
כיוון שהבניה נערכת זמן רב, והקבלן לא יודע לחזות מראש מה יהיה מדד הבניה לאורך ההמתנה לבנייה, הקבלן מבהיר שככל שמדד תשומות הבנייה יעלה, הקונים יצטרכו לשלם את ההפרש.
התשלום בגין מדד תשומות הבנייה לא יכול להילקח במשכנתא, ותצטרכו לגייס אותו כחלק מההון העצמי.
אז כמה תצטרכו לשלם בגין הפרשי המדד?
התשלום על המדד יהיה רק על החלק שאותו טרם שילמתם לקבלן. כלומר, במידה ורכשתם דירה בעלות של שני מיליון שקלים ושילמתם חצי מיליון ₪ בסמוך לחתימה על החוזה, אז הסכום שעליו יחול השינוי במדד יהיה על מיליון וחצי השקלים הנותרים.
נניח ומדד תשומות הבנייה עלה ב- 5% לאורך תקופת ההמתנה בבנייה, התשלום בגין מדד הבנייה יהיה 75,000 שקלים.
את אחוז השינוי תוכלו לדעת רק בהמשך הבנייה, כיוון שלא ניתן לחזות באופן חד משמעית את השינויים בעלויות החומרים חצי שנה / שנה קדימה, אך יחד עם זאת ניתן להסתכל על מגמת המדד במהלך השנים האחרונות ולהבין את הסכום המשוער שעומד לפניכם.
תיקון חוק המכר לטובת רוכשי הדירות מקבלן:
בשנת 2021-2022 מדד תשומות הבנייה זינק בצורה לא פרופורציונאלית לשנים הקודמות והגיע עד מעל ל – 11% והנטל הכספי שספגו אנשים שרכשו דירות בשנתיים לפני כן לא היה צפוי.
לאור הזינוק במדדים בשנתיים האחרונות, בחודש יוני 2022 תוקן חוק המכר ונקבע כי מעתה רק 40% ממחירי הדירות יוצמד למדד תשומות הבנייה.
בעצם הוחלט להבדיל את עלות הקרקע אל מול עלות הבניה עצמה וכך הקלו על רוכשי דירות מקבלן.
האם ניתן לצמצם את העלות שתשלמו בגין מדד תשומות הבנייה?
אחת השאלות שנשאלו בעקבות העלייה הדרמטית בשנת 2021 היא האם ניתן לצמצם את העלות של מדד הבנייה אותה אנחנו משלמים לקבלן. התשובה היא כן, יש פתרונות להפחתת הסכום.
ניתן לנהל משא ומתן מול הקבלן ולבקש ממנו להטיב עם מדד התשומות או לנסות להקדים תשלומים ובכך להקטין את הסכום שיוצמד למדד ולחסוך כסף.
בעבר קבלנים לא היו ממהרים להקדים תשלומים עבור הלקוחות, אך בשנה האחרונה, שנת 2023 נראה שבעקבות ירידת הביקוש בדיור, הקבלנים פתוחים להקדמת התשלומים לקונים.
האם כדאי להקדים את התשלומים?
אחת השאלות הנפוצות מול יועץ משכנתאות היא האם כדאי להקדים את התשלומים לקבלן על מנת לצמצם את העלות על מדד תשומות הבנייה או שאולי מוטב להשאיר את לוח התשלומים כפי שהוא?
התשובה היא לא חד משמעית, כיוון שכל תא משפחתי מתנהל בצורה שונה מהאחר והיכולת שלכם עלולה להיות שונה מזו של אחרים.
ברגע שהתשלום לרכישה הוא מתבצע בעזרת משכנתא מהבנק ואתם מקדימים את התשלומים, אתם בעצם מתחילים לשלם את המשכנתא "מהיום הראשון" ועוד הרבה לפני שהסתיימה הבנייה, ומי שגר בשכירות בזמן ההמתנה לבנייה וצריך לשלב את התשלום על שכירות במקביל למשכנתא לא בהכרח יבחר להקדים את התשלומים.
עוד מרכיב שצריך לקחת בחשבון הוא עלות הכסף, האם הריבית שתשלמו על המשכנתא תהיה זולה אל מול החלופה של מדד תשומות הבנייה בתום בתהליך. חלק מהמשכנתא לעתים צמודה למדד המחירים לצרכן שגם הוא נמצא במגמת עלייה מאז סוף שנת 2021.
לסיכום
כדי לדעת האם נכון לבצע הקדמת תשלומים צריך לבצע אפיון פיננסי מלא לתהליך, לבדוק מהן היתרונות אל מול החסרונות והאם יש לכם את היכולת להקדים את התשלומים.
מומלץ להיעזר בשירותיו של יועץ משכנתאות שיידע לנתח את מצבכם הפיננסי ולהכין תוכנית מלאה לנושא התשלומים של המשכנתא ומדד תשומות הבנייה.
