הצעד הראשון אחרי הזכייה – הכנה מוקדמת לתהליך
מתחילים את המדריך המלא במחיר למשתכן ודירה בהנחה עם הצעד הראשון, ביצוע הכנה מוקדמת לתהליך.
קיבלתם את ההודעה על הזכייה וכרגע אתם ממתינים שיצרו אתכם קשר ממשרדי הקבלן, על מנת שתוכלו לבחור את הדירה ולחתום על חוזה הרכישה.
זה הזמן לקרוא מדריכים באינטרנט, להכיר את המושגים והמונחים השונים בעולם המשכנתאות ולהתחיל בביצוע הכנה מוקדמת לתהליך ותכנון פיננסי לקראת המשכנתא.
הצעד השני – בדיקת המספרים שלכם
בדקו את ההון העצמי שלכם. האם יש לכם את ההון העצמי הנדרש לטובת העסקה?
שימו לב: רבים חושבים שההון העצמי לטובת קבלת משכנתא במחיר למשתכן ודירה בהנחה מסתכם ב- 10% מעלות הרכישה בחוזה המכר או בסכום של 100,000 ₪ , אך זה לא תמיד נכון וחשוב שתדעו שיש מקרים בהם סכום ההון העצמי הנדרש גבוה יותר מ -10% מעלות בחוזה הרכישה.
בנוסף להון העצמי המינימאלי לטובת הגשת הבקשה לאישור עקרוני למשכנתא, אתם צריכים לקחת בחשבון את ההוצאות הנלוות לרכישת הדירה, היות ואלו לא יכוסו על ידי המשכנתא שתיקחו מהבנק.
בין ההוצאות הנלוות תצטרכו לשלם על אנשי מקצוע שמלווים אתכם בתהליך, אגרות תשלום שונות ועד לכדי שיפוץ פנים הבית, רכישת ריהוט ומזגנים וביצוע מעבר הדירה בפועל.
בדקו את ההכנסות שלכם, וודאו שההכנסות שלכם תואמות את המשכנתא שאתם רוצים לקחת.
לסכום ההכנסה הפנויה יש השפעה ישירה על סכום המשכנתא שתוכלו לקבל מהבנק, כיוון שהבנק מאפשר החזר חודשי של עד 40% מסכום ההכנסה הפנויה שלכם ובהתאם לסכום הזה נקבע סכום המשכנתא שתקבלו מהבנק לטובת רכישת הדירה.
מומלץ לבצע את הבדיקה הזו מול יועץ משכנתאות, שיידע לכוון אתכם לקראת התהליך ויחסוך טעויות שעשויות לעלות לכם בהפסד כספי.
הצעד השלישי – הגשת בקשה לאישור עקרוני למשכנתא
יש כלל אחד מאוד ברור שכל יועץ משכנתאות יסכים עליו, שאישור עקרוני חייב להתקבל טרם חתימה על חוזה הרכישה. כיוון שכל עוד אין לכם אישור עקרוני מגורם מממן אין לכם מימון לעסקה.
אז אחרי שבדקתם את המספרים שלכם, ואתם רואים שהמספרים עובדים לטובתכם, זה הזמן להגיש בקשה לאישור עקרוני למשכנתא באתרי הבנקים השונים.
הכי חשוב שתהיו כנים עם הנתונים שאתם מוסרים בבקשה. היא אמנם בקשה לאישור עקרוני על סמך הצהרה בלבד.
יש שיציעו לקבל אישור עקרוני על סמך בדיקת המסמכים שלכם ולא רק על סמך הגשת הבקשה לאישור עקרוני באתר האינטרנט של הבנק, אך ככל שתדייקו בנתונים כך תדעו שאתם יכולים להתקדם לשלם הבא במידה וקיבלתם אישור עקרוני ראשוני.
הצעד הרביעי – בחירת הדירה וחתימה על חוזה הרכישה
מחיר למשתכן המדריך המלא הצעד הרביעי הוא בחירת הדירה וחתימה על חוזה הרכישה.
אז רק לאחר שקיבלתם אישור עקרוני למשכנתא, אתם יכולים לגשת לבחור את הדירה ולחתום על חוזה הרכישה. לעתים הקבלן יפנה אליכם טרם קבלת האישור העקרוני למשכנתא ויזמינו אתכם לבחור את הדירה ולחתום על חוזה הרכישה.
שימו לב שברגע שחתמתם על חוזה הרכישה ותוך שבוע מהחתימה על החוזה, אתם תצטרכו להעביר לקבלן כ- 7% מעלות הרכישה ועוד כ – 13% בתוך כ- 45 ימים.
ולכן במידה וטרם קיבלתם אישור עקרוני למשכנתא מומלץ לבחור את הדירה ולשריין אותה עבורכם בתמורה לתשלום סמלי של כ- 2,000 ₪ ולבקש מהקבלן לחתום על חוזה הרכישה במועד נפרד, שלרב יהיה עד לחודש ימים מבחירת הדירה.
כך תבטיחו לעצמכם שאתם עושים את הצעדים בחוכמה.
הצעד החמישי – תכנון פיננסי מעמיק וקביעת סכום ההחזר החודשי למשכנתא
מחיר למשתכן המדריך המלא הצעד החמישי הוא בחירת הדירה וחתימה על חוזה הרכישה.
הצעד החמישי הוא בעצם הצעד המורכב ביותר בתהליך המשכנתא באופן כללי ובמשכנתא במחיר למשתכן ודירה בהנחה בפרט, כיוון שאנחנו קובעים את סכום ההחזר החודשי שנוכל לשלם כל חודש בגין המשכנתא.
בחירת סכום ההחזר החודשי במשכנתא אינה שליפה מהמותן. אנחנו צריכים לבצע אפיון פיננסי מעמיק שכולל פירוט של כל ההכנסות וההוצאות שלנו ברזולוציות הנמוכות ביותר.
רבים מהזוכים בהגרלות המחיר למשתכן ודירה בהנחה מתגוררים בשכירות בזמן הבנייה וצריכים לקחת בחשבון את התשלום על המשכנתא ועל השכירות במקביל, ולכן הדיוק ברמת המספרים צריך להיות גבוה ובר חשיבות עליונה.
מומלץ לבצע את התהליך הזה עם יועץ משכנתאות שיידע לנתח את המצב הפיננסי שלכם, ולבנות תוכנית עבודה ותמהיל משכנתא שמותאם לצרכים והיכולת הכלכלית שלכם.
במידה הצורך, יציע יועץ המשכנתאות לשלב "גרייס" בהלוואת המשכנתא כדי להוזיל את סכום ההחזר החודשי בזמן הבנייה. לכל החלטה שתקבלו בנושא הזה יהיו השלכות ולכן מוטב לא להקל ראש בשלב האפיון הפיננסי בתהליך וקביעת סכום ההחזר החודשי למשכנתא.
הצעד השישי – בחירת הבנק המנצח במרכז הריביות וחתימה על משכנתא
אחרי שביצעתם אפיון פיננסי מעמיק, קבעתם את סכום ההחזר החודשי על המשכנתא ובניתם תמהיל משכנתא שתפור למידותיכם עם יועץ משכנתאות, ניתן לבחור את הבנק שהציע את העלות הנמוכה ביותר ולחתום על המשכנתא.
(שימו לב: כדאי להגיש את הבקשה לאישור עקרוני למשכנתא לבנק בו אתם מנהלים את חשבון העו"ש שלכם ובמקביל לבנק המלווה של הפרויקט, כיוון שיש להם אינטרס מובהק לתת לכם תנאים טובים ולהתחרות עליכם)
הצעד השביעי – משימות לאחר חתימה על המשכנתא בבנק
כדי שהבנק יוכל לבצע את העברת הכספים לקבלן, אתם תצטרכו להשלים מספר משימות לאחר החתימה על המשכנתא, בעצם השלב הזה נקרא: שלב הביטחונות.
בעצם הבנקים מעוניינים לקבל ביטחונות לטובת ההלוואה שהם נותנים לכם, ובין המשימות השונות תצטרכו להציג ייפוי כוח נוטריוני לרישום הערת אזהרה, הוכחת התשלום של ההון העצמי לקבלן, הצגת ביטוחי חיים למשכנתא ועוד…
בתום השלמת המסמכים ולאחר בחינתם, הבנק יבצע את המשכנתא ויעביר את התשלום לקבלן באמצעות תשלום שובר מפנקס השוברים שתקבלו לאחר החתימה על חוזה הרכישה.
לסיכום
תהליך רכישת דירה במחיר למשתכן ודירה בהנחה אינה שונה מדי מיתר העסקאות של רכישת דירה מקבלן, אך בשל המורכבות וההמתנה לבנייה מומלץ לבצע את התהליך עם יועץ משכנתאות שיוכל להשיג עבורכם את התנאים הטובים ביותר.
