עשרת הטיפים למשכנתא
הטיפ הראשון: בצעו הכנה מוקדמת לתהליך
תהליך המשכנתא עלול להיות מורכב מעט עבור מי שלוקחים את המשכנתא הראשונה שלהם, ולכן חשוב לבצע הכנה מוקדמת לתהליך ולקחת בחשבון שהתהליך יצריך מכם ללמוד את תחום המשכנתאות ולהתמודד עם תחום שאינו מוכר לכם מהעבר.
כמו כן, תצטרכו להכין את עצמכם מבחינה פיננסית לתהליך ולוודא שאתם מנהלים את חשבון הבנק שלכם בצורה תקינה ושאין החזרי חיוב בגין אי כיסוי מספיק.
הטיפ השני: בדקו שיש לכם את ההון העצמי הנדרש כדי להשלים את העסקה
אם אתם רוכשים את הדירה הראשונה שלכם, תוכלו לבקש מהבנק מימון של עד 75% משווי הנכס, וזה אומר שתצטרכו להגיע עם הון עצמי מינימאלי של כ – 25% משווי הנכס,
אך חשוב להזכיר שמלבד ההון העצמי שתידרשו להציג לבנק לטובת הגשת הבקשה לאישור עקרוני למשכנתא, רכישת דירה מלווה בהוצאות נוספות כמו תשלום לאנשי מקצוע שמלווים אתכם בתהליך ואגרות תשלום שונות, לרבות תשלום של מדד תשומות הבנייה במקרה של רכישת דירה מקבלן או תשלום לשמאי מקרקעין במקרה של רכישת דירה יד שניה.
הטיפ בשלישי: בדקו כמה משכנתא תוכלו לקבל לפני שאתם רואים דירות
כדי לדעת כמה משכנתא אתם יכולים לקבל, אתם צריכים להבין איך הבנק בוחן את ההכנסות שלכם ולמה הוא מתכוון כשהוא משתמש במושג "הכנסה פנויה למשכנתא"
הכנסה פנויה למשכנתא = סכום ההכנסות שלכם בקיזוז תשלומים חודשיים על הלוואות ומוצרי אשראי שיתרת התקופה שלהן היא מעל שנה וחצי.
זכרו שתוכלו לקבל משכנתא כל עוד סכום ההחזר החודשי שלה לא יעבור את יחס ההחזר של 40% מסך ההכנסה הפנויה שלכם.
סכום המשכנתא המקסימאלי שתוכלו לקבל הוא מכפלת סכום ההחזר החודשי פי 230.
לדוגמא: בהנחה וההכנסה הפנויה שלכם היא 16,000 ₪ , אז סכום ההחזר החודשי המקסימאלי שתוכלו לקחת בחשבון יהיה 6,400 ₪ ולכן סכום המשכנתא המקסימאלי יהיה כ- 1,472,000 שקלים.
הטיפ הרביעי: לא חותמים על חוזה רכישה בלי לקבל אישור עקרוני למשכנתא!
זה אמנם מופיע בתור הטיפ הרביעי, אבל הטיפ הכי חשוב שאתם יכולים לקבל במאמר הזה הוא שאישור עקרוני מגיע הרבה לפני שאתם חותמים על חוזה רכישה או מתחייבים בצורה כזו או אחרת למוכרים.
תארו לכם מצב בו אתם חותמים על חוזה רכישה ומגלים שהבנק לא מאשר לכם את המימון הנדרש. במצב כזה ההתרגשות שהייתה בהתחלת התהליך הופכת להיות מן "סיר לחץ" בו אתם מחפשים את כל הדברים היצירתיות כדי למצוא פתרונות למימון העסקה.
קבלת אישור עקרוני למשכנתא לפני חתימה על חוזה הרכישה ולאחר בחינת המסמכים וההכנסות שלכם תבטיח לכם שיש מי שמוכן לממן את העסקה עבורכם.
את הבקשה לאישור עקרוני למשכנתא תוכלו להגיש באתרי הבנקים השונים או במוקדי המשכנתאות שלהם.
הטיפ החמישי: מלאו את הבקשה לאישור עקרוני ב- 100% כנות
אין טעם לנסות לעבוד על אף אחד. במוקדם או במאוחר תידרשו לשלוח מסמכים המעידים על ההכנסות שלכם ולצרף חוזה מכר על מנת שהבנק יאשר סופית את המשכנתא.
במידה והנתונים שתמסרו במועד הגשת הבקשה בערוצי הדיגיטל יהיו לא אותנטיים, קיים הסיכוי שהבנק יסרב לתת לכם את המשכנתא בסוף.
לכן מלבד קבלת אישור עקרוני למשכנתא, חשוב שתוודאו שבנקאי עבר על אישורי ההכנסות שלכם ותיקף את האישור העקרוני ורק אז תוכלו להתקדם בתהליך ולחתום על חוזה הרכישה.
שימו לב: ממשיכים עם עוד טיפים למשכנתא שאתם חייבים להכיר
הטיפ השישי: במקרה של מימון מקסימאלי בצעו שמאות מוקדמת
אם אתם מתכננים לרכוש דירה באחוז המימון המקסימאלי, מומלץ לבצע שמאות מוקדמת לנכס שאתם רוצים לרכוש על מנת להימנע ממצב בו השמאי יקבע שסכום המשוער של ערך הנכס נמוך מזה שחתמתם עליו בחוזה הרכישה.
שימו לב: במידה והשמאי יקבע ששווי הנכס נמוך יותר, תצטרכו להשלים את הפער בין סכום הערכה בשמאות לסכום המופיע בחוזה המכר מכספכם האישי.
כלומר, הבנק נותן עד 75% מימון משווי הנכס או הערכת שמאי (הנמוך מבין השניים)
הטיפ השביעי: היו מסודרים במסמכים ואל תצלמו אותם בטלפון
אף בנקאי לא אוהב לקבל בקשה להלוואת משכנתא מסורבלת או עם צילומים של מסמכים בטלפון הנייד. לנראות הבקשה יש השפעה ישירה על העדיפות שתקבלו ולפעמים גם על התנאים שתקבלו בבנק.
כמו שאתם רוצים שיכבדו אתכם, תכבדו את הבנקאי שאתם עובדים עמו והכינו את המסמכים סרוקים בקבצי PDF ומסודרים לפי התהליך לבניית תיק המשכנתא שהבנקאי יציין.
הטיפ השמיני: שמרו על מקום העבודה שלכם
בזמן התהליך ולאורכו ועד לקבלת הכספים של המשכנתא מהבנק, מומלץ לשמור על מקום העבודה שלכם ולא להחליף מקומות עבודה בתוך התהליך, כיוון שאחד הקריטריונים שמשפיעים על התנאים בהלוואת המשכנתא היא הרצף התעסוקתי והוותק במקום העבודה שלכם.
הטיפ התשיעי: תשאלו את עצמם בכנות האם אתם יכולים לבצע את התהליך לבדכם
חשוב לציין שיש נוטלי משכנתאות רבים שמבצעים את התהליך לבד וללא ליווי של יועץ משכנתאות, וזה בסדר. אך כדי להיות בטוחים אם אתם מסוגלים לבצע את התהליך לבדכם חשוב שתהיו כנים עם עצמכם ותשאלו את עצמכם:
- האם יש לכם את הזמן והיכולת ללמוד את תחום המשכנתאות בתוך חודשיים?
- האם אתם תדעו לבצע ניתוח של מצבכם הפיננסי ולבנות תמהיל משכנתא מנצח?
- האם אתם מסודרים ותדעו להתנהל מול הבירוקרטיה שצפויה לכם?
- כמה אתם טובים בניהול משא ומתן ומה הידע שלכם יתרום כדי לשפר את התנאים שלכם?
אם באחת השאלות עניתם "לא" / "לא מספיק" מומלץ לשקול את שירותיו של יועץ משכנתאות בתהליך.
הטיפ העשירי: כיצד תבחרו את יועץ המשכנתאות שלכם
רבים פונים לחברים שלהם שכבר לקחו משכנתא בעבר, על מנת לאסוף חוות דעת והמלצות ליועצי משכנתאות שליווי אותם. זה מאוד טבעי לסמוך על מישהו שחבר שלכם אומר לכם שהוא תותח.
אחד הדברים החשובים שאתם תרצו לבדוק היא באמת רמת המקצועיות של היועץ, הניסיון והוותק שלו בתחום.
אין ספק שעל מקצועיות לא מתפשרים, אבל חשוב שתבחרו את היועץ גם ממקום של חיבור אישי ועל בסיס הכימיה שלכם.
תהליך המשכנתא כולל בתוכו הרבה פעמים מסירת מידע אישי ורגיש ואם אין את רמת החיבור והאמינות בינכם התהליך לא יצלח.
לכן הקפידו לשוחח עם יועץ המשכנתאות ולנסות למצוא את החיבור הנכון ביותר.
לסיכום
תהליך המשכנתא אמנם מורכב אך בעזרת הכוונה נכונה תוכלו לצלוח את התהליך ולהפוך אותו לפשוט ובר השגה.
אז אם אתם נמצאים לקראת תהליך רכישת דירה ומעוניינים לשוחח עם יועץ משכנתאות מצוות המומחים שלנו, השאירו את הפרטים שלכם בטופס יצירת קשר עוד היום ואחד מיועצי המשכנתאות שלנו יחזור אליכם לשיחת ייעוץ ראשוני ללא התחייבות.
