ראיתם דירה יד שנייה שמתאימה בול לצרכים שלכם? בשעה טובה. לפניכם המדריך המלא לרכישת דירה יד שנייה.
ראשית נרשום את היתרונות ברכישת דירה יד שנייה מול רכישת דירה מקבלן:
- ניתן לבצע ניהול משא ומתן לגבי המחיר מול המוכרים, בעוד שבדירה מקבלן המחיר די קבוע מראש.
- הדירה קיימת ולא צריך להמתין לקבלן שיסיים לבנות אותה.
- זמן קבלת המפתח קצר משמעותית מזה שתצטרכו להמתין לדירה על הנייר.
- במידה ויש הערות או בעיות משפטיות בנכס, נוכל לדעת זאת על ידי הוצאת נסח טאבו, וכך להימנע מעסקה שאינה טובה עבורנו.
- אין צורך בתשלום מדד תשומות הבנייה, כיוון שהבית כבר קיים.
- במידה ואתם רוכשים את הדירה על מנת להשכיר אותה, תוכלו לקבל שכירות מהיום הראשון.
- מינוף נכס עתידי במקרה של התחדשות עירונית, כמו תמ"א או "פינוי ובינוי"
הכנה מוקדמת יכולה לחסוך הרבה טעויות בדרך...
אם בדקתם, חיפשתם ואפילו מצאתם את הדירה שאתם רוצים לקנות, מגיע לכם "מזל טוב". עכשיו צריך להכין את עצמכם לתהליך הרכישה החל משלב הבדיקה המוקדמת לנכס ועד לביצוע המשכנתא והעברת הכספים בפועל.
ההיבטים שנרצה לבדוק לפני חתימה על חוזה רכישה עם המוכר הפוטנציאלי הם:
- היבטים הנדסיים ותכנוניים – בדיקת בניין המגורים כדי לאתר ליקויים פיזיים שעשויים להשפיע על ערך הנכס בעתיד, סביבת המגורים והפרעות רעש כאלה או אחרות
- היבטים משפטיים – מצב הזכויות בדירה, הערות אזהרה או שעבודים קיימים
- היבטים כלכליים – אתם וודאי תרצו לדעת כמה משכנתא תוכלו לקבל מהבנק על סמך ההכנסה שלכם, ואילו הוצאות נוספות כרוכות בתהליך והאם תרצו לשלב יועץ משכנתאות בתהליך המימון ועוד שאלות בתחום הפיננסי.
ההכנה המוקדמת לעתים יכולה לחסוך אי נעימויות והפסדים כספיים, ולכן אין להקל ראש בשלב הזה.
הרבה פעמים רוכשים פוטנציאליים הולכים לראות את הדירה שהם מעוניינים לרכוש בזמנים שנוחים למוכרים, אך לא לוקחים בחשבון שאולי הנוחות של המוכרים היא דווקא בהצגת הדירה בזמנים הטובים והשקטים ביותר.
שימו לב: אם אתם מעוניינים לרכוש דירה יד שנייה, לכו לראות אותה לפחות בשני מועדים שונים ובשעות שונות, וכך תוכלו לדעת אם דירה שנראית טוב בשעות היום ובאזור שקט, לא הופכת להיות דירה שהנראות והרעש בשעות הערב יפריעו לאורך החיים שלכם.
בנוסף, נסו לשוחח עם השכנים או אנשים בקרבת המקום ותשאלו אותם על הרחוב והבניין. שכנות טובה חשובה מאוד, ולכן אם אתם מתכננים לגור בדירה או להשכיר אותה לשוכרים, תרצו לדעת שהשכנים נעימים וסביבת המגורים אידיאלית.
במידה והדירה היום מושכרת ואתם נפגשים עם השוכרים, תוכלו לשאול אותם בפתיחות האם יש ליקויים שאתם צריכים להכיר, או המלצות והארות שיכולות לעזור לכם לקבל את ההחלטה אם לרכוש את הדירה או לא.
עוד מרכיב חשוב שתרצו לקחת בחשבון הוא מיקום הדירה מבחינה אסטרטגית. רבים מוצאים במיקום כפרמטר חשוב בהכרעה לגבי התרשמותם מהדירה. האם יש בקרבת מקום גני שעשועים לילדים, מרכזי קניות, כבישים שמאפשרים תנועה ועוד…
לנוחיותכם, יש אתרי אינטרנט שמספקים מידע לגבי אופי השכונה, מצב החנייה ופרמטרים נוספים.
התרשמתם מהנכס והסביבה, כעת כדאי שתבדקו את מצב הזכויות על הנכס
בקשו מהמוכרים להפיק עבורכם נסח טאבו או לחילופין בקשו מהם את מספר הגוש והחלקה והפיקו את הנסח בעצמכם במערכת הממשלתית: כאן
עלות הפקת הדו"ח נמוכה יחסית ועומדת על כ- 15 שקלים אך הכרחית לצורך קבלת ההחלטה על רכישת הדירה.
בין הפרטים שתוכלו לגלות מצפייה בנסח הטאבו:
- האם הדירה רשומה בטאבו או לא
- האם מדובר ברישום יחיד או בתת חלקה וכחלק מהסכם "בית משותף"
- האם הזכויות של המוכר מוגדרות כ-"בעלות" או כ- "חכירה"
- האם יש הערות אזהרה שמעידות על עסקת מכר (כך תוכלו לוודא שלא מתבצעת מכירה כפולה)
- האם הדירה משועבדת לבנק שהעניק משכנתא לטובת הרכישה שלו
- האם קיימות בעיות ומגבלות חריגות, לרבות: עיקולים, צווים משפטיים, בעלי זכויות נוספים ועוד…
במקרה של בית משותף שטרם הועבר הרישום מהחברה המשכנת לטאבו, תוכלו לבקש תשריט בנייה שמתאר את החלק של כל אחד מהרוכשים בבניין.
שימו לב: במידה וישנן אזהרות בנסח הטאבו, מומלץ להיעזר בייעוץ של עורך דין מקרקעין ולא לקבל החלטה פזיזה. ובמילים אחרות: "אל תכניסו ראש בריא למיטה חולה"
כמו כן, מומלץ להיעזר במהנדס בניין שיוכל לאתר נזקי רטיבות, אינסטלציה ומים, ליקויים בבנייה ועוד… בדרך כלל העלות תהיה זניחה מול זו שתשלמו בעתיד במקרה בו תגלו ליקויים לאחר שביצעתם את הרכישה.
איך תבצעו את ההכנה המוקדמת מהבחינה הכלכלית?
כדי לבצע את תהליך רכישת הדירה בצורה נכונה גם מהבחינה הכלכלית, אתם צריכים לדעת מה מצב התקציב שלכם, עם כמה הון עצמי אתם מגיעים לתהליך ומהו המימון החיצוני שאתם נדרשים אליו.
האם יש לכם את ההון העצמי הנדרש והוא נזיל בחשבון הבנק שלכם?
האם אתם בעצמם מוכרים דירה במקביל לרכישת דירה אחרת, ומסתמכים על כספי המשכנתא של הקונים שלכם?
מהו סכום המשכנתא שאתם צריכים מהבנק, והאם הכנסתכם עומדת בתנאי "הכנסה הפנויה למשכנתא" ואילו הוצאות נוספות תצטרכו לקחת בחשבון ברכישת דירה "יד שנייה"?
בין ההוצאות הנלוות שתצטרכו לקחת בחשבון: מס רכישה, תשלום לאנשי מקצוע שמלווים אתכם כמו עורך דין מקרקעין, שמאי ומתווך במידה וקיים, ועוד לא דיברנו על שיפוצים עתידיים, ריהוט הבית וביצוע מעבר הדירה בפועל. כל אלה אינם נכנסים לתוך הלוואת המשכנתא ולכן צריך להיערך אליהם בהתאם.
זה הזמן לעשות את בדיקת היכולת הכלכלית שלכם. חשבו בצורה כנה האם יש לכם את היכולת להשלים את העסקה, ומה נדרש לטובת רכישת הדירה.
בנוסף אחד המרכיבים החשובים מהבחינה הכלכלית הוא התזרים הכספי ובניית לוח התשלומים בחוזה הרכישה.
אם אינכם בטוחים שהמספרים עובדים לטובתכם, מומלץ להיעזר בשירותיו של יועץ משכנתאות שיידע לנתח את הנתונים הפיננסיים וליצור מתווה נכון למימון הרכישה וילווה אתכם לאורך כל התהליך כך שתוכלו להשלים את העסקה.
אל תחתמו על חוזה רכישה או זיכרון דברים, לפני הדברים הבאים:
בדירה יד שנייה יש נטייה מסוימת למוכרים למכור את הנכס בעלות גבוהה מזה שהוא שווה על פי הערכת שמאי, ובמצב כזה הבנק יצפה שאתם תשלימו את ההפרש בין הסכומים כחלק מההון העצמי שלכם.
לכן בכל עסקה של רכישת דירה יד שנייה, וביחוד בעסקאות בהן יש צורך במימון מקסימאלי וניהול מדויק של לוח התשלומים, מוטב לא לחתום על חוזה רכישה ו/או זיכרון דברים לפני שאתם מבצעים שמאות מוקדמת ומקבלים אישור עקרוני למשכנתא.
בעצם בתור התחלה, שמאות מוקדמת תקבע מהו שווי הנכס האמיתי וכך תוכלו להתמקח עם בעל הדירה במידה ושווי הנכס על פי הערכת שמאי נמוכה מזו שהוא קבע במחיר הדירה.
כמו כן, כל עוד אין לכם אישור עקרוני למשכנתא מגורם שמוכן לממן את הרכישה, אין לכם אור ירוק לחתום על חוזה רכישה או זיכרון דברים.
וודאו שיש לכם אישור עקרוני למשכנתא שניתן לכם לאחר בדיקת ההכנסות שלכם ברמת המסמכים, ושמחיר הדירה עומד בתנאי השמאות, ושכל יתר הבדיקות נכונות ורגע לפני חתימה על חוזה רכישה פנו לעורך דין בתחום המקרקעין שילווה אתכם או לכל הפחות ליועץ משכנתאות שיידע לכוון אתכם כדי שתצלחו את התהליך הן מהבחינה התכנונית והן מהבחינה הכלכלית.
לסיכום
רכישת דירה יד שנייה אינה עסקה פשוטה ויש מרכיבים רבים שאתם תצטרכו לקחת בחשבון. קראו באינטרנט מאמרים שונים והכינו את עצמכם על הצד הטוב ביותר.
מעוניינים לבצע תהליך עם אנשי מקצוע מומחים בתחום המשכנתאות? צרו קשר עוד היום או השאירו פרטים ליצירת קשר ויועץ משכנתאות יחזור אליכם לשיחת ייעוץ ראשוני ללא התחייבות.
