תמהיל משכנתא מומלץ לבנות עם מבט לעתיד.
למה לא לקחת את כל המשכנתא בריבית קבועה לא צמודה למדד?
מאז רפורמת המשכנתאות בחודש ספטמבר 2022, הבנקים מציעים לכם שלושה תמהילי משכנתא מובנים, אחד התמהילים שמוצעים הוא: 100% משכנתא בריבית קבועה לא צמודה למדד
כאשר אתם בוחרים בתמהיל זה, כל המשכנתא אינה צמודה למדד המחירים לצרכן או לפריים, ובכך אתם בעצם מבקשים וודאות מלאה על כך הסכום.
במצב כזה הבנק מחשב את המדד האפשרי על פי הסטטיסטיקות של השנים האחרונות "ומגלגל" אותן אלינו בצורה קבועה לאורך כל חיי המשכנתא. ברוב המקרים בתמהיל מהסוג הזה הריבית תהיה הגבוהה מבין כל האופציות הקיימות באישור העקרוני למשכנתא.
מדובר בתמהיל שנותן לכם 100% וודאות לגבי סכום ההחזר החודשי ומבטיח שלא משנה מה יקרה עם הריביות והמדדים, סכום ההחזר החודשי שלכם לא ישתנה.
יחד עם זאת, במידה ותרצו לפרוע את המשכנתא או למחזר אותה ברגע שהריביות ירדו אתם צפויים לשלם עמלת פירעון מוקדם גבוהה, כיוון שכל המשכנתא היא בריבית קבועה ועל ריבית הקבועה קיימת עמלת פירעון מוקדם בהתאם לתקופת המשכנתא.
כלומר, במידה ואתם לוקחים משכנתא ב- 100% ריבית קבועה לא צמודה למדד למשך 30 שנה ותרצו למחזר את המשכנתא כעבור 5 שנים, תצטרכו לשלם עמלת פירעון מוקדם שתחושב לפי תקופה של 25 שנים ובהתאם לסכום המשכנתא כך תהיה גבוהה גם עמלת הפירעון.
לכן מומלץ לשלב בתמהיל המשכנתא יותר ממסלול אחד ואף לחלק את התקופות בהתאם לסוג המסלול כדי לצמצם את העלות הכוללת של המשכנתא.
אז איך יודעים איזה מסלול לשלב בתמהיל המשכנתא?
מהמסלולים ואיך נכון לשלב אותם בתמהיל המשכנתא.
כמו כן, חשוב לציין שעל פי הנחיות בנק ישראל והרגולציה, לפחות שליש מהמשכנתא חייב להיות בריבית קבועה ואת שני השליש הנותרים תוכלו להשלים בהתאם לצרכים שלכם.
שימו לב: תהליך בניית תמהיל המשכנתא הוא ניהול של סיכונים מול פוטנציאל חיסכון, וגם הבנקים מתמחרים את הריביות שתקבלו בהתאם כך שככל שהמסלול יהיה יותר "בטוח" כך הריבית תהיה גבוהה יותר וההיפך, ולכן חשוב לבנות את תמהיל המשכנתא בכובד ראש ולא בקלות הדעת.
בנוסף, כדי להתאים את המסלולים הנכונים ביותר עבורכם, אתם צריכים לשאול את עצמכם את כל השאלות שיועץ משכנתאות היה שואל אתכם בשלב האפיון הפיננסי המעמיק, כמו למשל:
- מה מטרות הרכישה שלכם?
- האם אתם מתכוונים לגור בדירה או להשכיר אותה?
- מה יכולת ההחזר החודשי שלכם בכל חודש?
אבל השאלות האלה בדרך כלל יתרכזו במצב שלכם נכון להיום, ויכולת ההחזר בהתאם לתקופה בה אתם לוקחים את המשכנתא. אך כדי להתאים את המסלולים בצורה הטובה ביותר, חשוב שתזכרו שתמהיל משכנתא מתכננים ברוח התקופה אך עם מבט לעתיד, לכן רצוי שתשאלו את עצמכם גם:
- האם אתם תרצו לשקול בעתיד מיחזור משכנתא?
- האם אתם צפויים לקבל סכומי כסף בעתיד שבעזרתם תרצו לפרוע את המשכנתא?
- האם אתם מתכוונים למכור את הדירה בהמשך?
על סמך התשובות, התוכניות שלכם והידע שצברתם בנושא ריביות ומסלולים במשכנתא, תוכלו לבחור את המסלולים השונים ולבצע מספר סימולציות עד שתמצאו את התמהיל שמניב עבורכם את החיסכון העיקרי.
תמהיל משכנתא מנצח בונים ביחד עם יועץ משכנתאות
בסביבת ריביות שכל הזמן ממשיכה לטפס, חשוב שתשקלו להיעזר בשירותיו של יועץ משכנתאות שיידע לנתח את מצבכם הפיננסי ולהתאים את תוכנית המשכנתא הרלבנטית ביותר עבורכם בהווה עם מבט לעתיד.
זכרו שהידע והניסיון של יועץ משכנתאות בתחום יכול לעזור לכם ליצור תמהיל משכנתא מנצח ומדויק לצרכים שלכם, ושהריביות שתקבלו מהבנק יושפעו מבחירת המסלולים שלכם ויחס ההחזר שלפיו נבנה התמהיל.
בנוסף, כאשר יועץ משכנתאות מגיע לשלב המשא ומתן על הריביות מול בנקאי, רב הסיכויים שהתוצאות שיקבל יהיו טובות יותר ממי שלא חי את עולם המשכנתאות, כי יועץ משכנתאות מעביר מספר רב של תיקים בשנה ומכיר את הריביות בכל רגע נתון, ומי שלא חי את עולם המשכנתאות מגיע לבנק אולי פעם או פעמיים בחיים לתהליך המשכנתא וידע וניסיון הם מצרך חשוב בתחום.
לסיכום
בניית תמהיל המשכנתא אינו תהליך שאפשר להקל בו ראש, כיוון שלתמהיל המשכנתא יש השפעה על התנאים שתקבלו מהבנק ושילוב מסלול שלא יטיב עמכם עלול לגרום לכם להפסד כספי רב.
היו בטוחים בתוכניות שלכם והיכולת הכלכלית שלכם, נסו לצפות מה יקרה בעתיד מבחינת הריביות בעולם המשכנתאות.
זכרו שהריביות והמדדים זינקו בשנתיים האחרונות, ולכן חשוב שתיקחו בחשבון סטיית תקן של 10% בסכום ההחזר החודשי במקרה שנמשיך לראות עליה בריביות והמדדים השונים.
מתכננים לקחת משכנתא בקרוב ואתם רוצים להיות בטוחים שתמהיל המשכנתא שלכם הוא הנכון ביותר עבורכם? פנו לצוות יועצי המשכנתאות שלנו עוד היום!
